나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52544 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 593 삼주노블리제아파트 106동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 ""곤지암1리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 읍소재지내 주거지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철 및 철도역(경강선 및 KTX중부내륙선 ""곤지암역(동원대)"")이 소재하고 제2중부고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 철골조경사지붕 15층 건 내 제8층 제803호로서,
(사용승인일 : 2005.07.06)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지상 및 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 북측하향의 완경사지대를 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 주거용(공동주택(아파트)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하며, 단지 내 도로로 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52544 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사

* 특이사항: 중복 사건, 유동화 물건

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 593 삼주노블리제아파트 106동 8층 803호

* 아파트 명칭: 삼주노블리제

* 용도: 아파트

* 사용승인일: 2005년 7월 6일

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 66.28㎡ (약 20.05평)

* 건물 면적: 84.49㎡ (약 25.56평)

* 감정가: 314,000,000원 (3억 1천 4백만원)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 "곤지암1리 마을회관" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 읍소재지내 주거지대로, 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입 가능함.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

* 경강선 및 KTX 곤지암역(동원대)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 제2중부고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이하여 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

2.3. 토지 및 건물 상태

* 토지: 인접 도로 대비 북측 하향의 완경사지대를 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

* 건물: 철근콘크리트구조, 15층 건물 내 8층에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2015년 6월 1일 접수된 우리은행의 근저당권 (권리금액: 149,600,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (구체적인 내용은 추가 확인 필요)

3.3. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 362,800,000원.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 본 건은 임대 관계가 미상이므로, 임차인 존재 여부 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 근린생활시설

* 본건 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편임.

4.2. 주변 시세 (매매/임대)

* 매매 시세:

* 본건과 동일 면적(84.49㎡)의 아파트가 2026년 4월 12층에서 255,000,000원(2억 5천 5백만원)에 실거래된 사례가 있음.

* 임대 시세:

* 본건과 동일 면적(84.49㎡) 아파트의 전세 보증금이 2026년 5~6월 기준 1층 및 12층에서 200,000,000원(2억만원) 수준으로 확인됨.

* 감정가는 314,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트 명칭: 삼주노블리제

* 총 세대수: 448세대

* 총 동수: 8동

* 건물 최고층: 15층

* 사용승인일: 2005년 7월 6일

* 총 주차 대수: 393대 (지상 12대, 지하 16대, 전기차충전기 지하 8대 포함)

5.2. 편의시설 및 복리시설

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 소재함.

5.3. 교통 (역, 도로)

* 대중교통: 경강선 및 KTX 곤지암역 접근 용이.

* 도로망: 제2중부고속도로 등 주요 간선도로 접근성 우수.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

* 본 건(2025타경52544(1)) 외 2025타경53010 사건으로 중복 경매가 진행 중임. 이는 법원 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 유동화 물건

* 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 통상적인 채권 회수 절차가 진행되었음을 의미함.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권이 매각으로 소멸되지 않으므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 영향력을 반드시 파악해야 함.

6.4. 토지이용계획 제한사항

* 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 해당함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 아파트로, 생활 편의 시설과 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석이 필요합니다.

* 중복 경매 진행 상황을 주시하며 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 단지 내 편의 시설과 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 편의성: 곤지암역 및 주요 도로 접근성이 좋아 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 실거주 적합성: 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 실거주 목적으로 활용하기에 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 314,000,000원

* 최근 실거래가 (84.49㎡ 기준): 255,000,000원

* 최근 전세 시세 (84.49㎡ 기준): 200,000,000원

* 본 건은 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 권리 분석이 필수적입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 약 245,000,000원 (2억 4천 5백만원) 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 최종 입찰가는 권리관계 명확화 및 현장 조사를 바탕으로 결정해야 합니다.

제공된 문서에는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 주변 지역의 토지이용계획 상으로는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등이 포함되어 있으나, 이는 일반적인 개발 제한 사항으로 혐오시설의 직접적인 존재를 나타내지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.