나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3335 [1] 경기도 광주시 장지동 233-5 1호동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 장지동, 광남고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다수의 다세대주택들이 밀집해 있는 광주시 외곽 주거지대임.

교통상황

노선버스가 통과하는 4차로 도로인 담안길 주변으로, 대중교통시설 접근성은
보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건의 제2층으로서
외벽은 벽돌치장쌓기 등,
내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고,
창호는 샛시창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대로서 방(3개), 욕실(2개), 거실, 주방/식당 등으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(개별난방) 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 6미터 포장도로를 통하여 출입하여 승용차 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 공장설립승인지역, 한강폐기물매립시설설치제한지역, 상대보호구역,
가축사육제한구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시목록 '1호동'은 부존재, 지번주소인 '광주시 장지동 233-5'지상에는 103동 및 104동이 존재하고, 매각 대상 물건은 "104동 201호"로 현황조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경3335 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 장지동 233-5 104동 2층 201호 (현황조사 기준)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 275,500,000원

* 토지면적: 82.18㎡ (약 24.86평)

* 토지지분: 82.18181818181819㎡ (약 24.86평)

* 건물면적: 68.99㎡ (약 20.87평)

* 건물지분: 68.99㎡ (약 20.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 장지동, 광남고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다수의 다세대주택들이 밀집해 있는 광주시 외곽 주거지대임.

* 교통상황: 노선버스가 통과하는 4차로 도로인 담안길 주변으로, 대중교통시설 접근성은 보통 수준임. 승용차 접근은 폭 6미터 포장도로를 통하여 가능함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건의 제2층으로서, 외벽은 벽돌치장쌓기 등, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이며, 창호는 샛시창호임.

* 이용상태: 다세대주택 단위세대로서 방(3개), 욕실(2개), 거실, 주방/식당 등으로 구성되어 있음.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비(개별난방) 등.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용되고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 한강폐기물매립시설설치제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 5월 24일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (우광희)

* 갑2: 소유권이전 (김춘화, 매매)

* 을1: 근저당권 (국민은행, 118,800,000원) - 말소기준권리

* 을3: 근저당권 (국민은행, 21,600,000원) - 말소 예정

* 을5: 근저당권 (경기신용보증재단, 25,000,000원) - 말소 예정

* 을6: 근저당권 (김복자, 20,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 가압류 (경기신용보증재단, 27,983,446원) - 말소 예정

* 갑4: 가압류 (국민은행, 12,555,619원) - 말소 예정

* 갑5: 임의경매 (국민은행, 96,991,868원) - 말소 예정

* 등기부 채권 총액: 225,939,065원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-07

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

* 2026년 5월 7일, 풀하우스(다동) 59.86㎡(약 18.11평) 매매가 9,400만원 (평당 약 519만원)

* 2026년 5월 9일, 풀하우스(다동) 59.99㎡(약 18.14평) 매매가 15,200만원 (평당 약 838만원)

* 2026년 5월 6일, 상록빌라 74.25㎡(약 22.46평) 매매가 8,000만원 (평당 약 356만원)

* 시세 동향:

* 비교적 신축인 풀하우스(다동)의 경우, 2026년 5월 거래에서 59.86㎡(약 18.11평)가 9,400만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 평당 약 519만원 수준입니다.

* 동일 단지의 다른 매물은 15,200만원에 거래되었으나, 이는 특이사항(층, 내부상태 등)에 따라 가격 차이가 발생한 것으로 보입니다.

* 오래된 상록빌라의 경우, 더 넓은 면적(74.25㎡)이 8,000만원에 거래되어 평당 가격이 낮게 형성되어 있습니다.

* 본건 물건(68.99㎡, 약 20.87평)은 풀하우스(다동)와 유사한 면적대를 가지고 있습니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 9,400만원 거래 사례를 기준으로 평당 약 519만원을 적용하면 약 1억 8백만원 수준으로 예상됩니다.

* 다만, 15,200만원 거래 사례를 고려하면 1억 7천만원 이상까지도 가능성이 있습니다.

* 감정가(2억 7,550만원)와 최근 실거래가 사이에 큰 격차가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 지역은 다수의 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 광남고등학교가 인근에 있습니다.

* 대중교통 접근성은 보통 수준으로, 버스 노선이 운행되는 도로변에 위치하고 있습니다.

* 편의시설, 교육시설, 병원 등 기본적인 생활 편의시설은 주변 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주소 불일치: 제시목록 상 '1호동'으로 표기되어 있으나, 현황 조사 결과 '104동 201호'로 확인되었습니다. 지번 주소(장지동 233-5) 상에는 103동 및 104동이 존재합니다. 이는 등기부등본 및 실제 현황과 차이가 있을 수 있어, 입찰 전 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 개발 및 행위 제한 사항이 존재합니다.

* 건축물 외관 및 상태: 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층으로, 연식(2012년 보존등기)에 따른 노후화 및 내부 상태 확인이 필요합니다.

* 감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정가(275,500,000원)가 최근 주변 실거래가(약 9,400만원~15,200만원)와 상당한 차이를 보이고 있습니다. 이는 감정의 정확성, 평가 시점의 시장 상황, 혹은 물건 자체의 특수성(예: 토지 지분 가치)에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 장지동에 위치한 다세대주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 책정된 점이 특징입니다. 주소 표기의 불일치 및 토지이용계획상의 제한사항 등 잠재적 리스크 요인이 있으나, 대항력 있는 임차인이 없고 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리는 적을 것으로 판단됩니다. 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가 이하의 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 주소 불일치 및 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리에 대한 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주소 불일치 문제 해결 시, 실제 매각 대상인 104동 201호에 대한 명확한 권리 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 높아, 합리적인 입찰가로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

* 광주시 외곽 주거지역 내 다세대주택으로, 꾸준한 수요 예상.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적(약 60㎡)의 최근 실거래가(2026년 5월)를 기준으로 분석했을 때, 평당 약 519만원에서 838만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적 68.99㎡(약 20.87평)에 이 시세를 적용할 경우, 예상 시세 범위는 약 1억 8백만원에서 1억 7천 5백만원 사이로 추정됩니다.

감정가(2억 7,550만원)와 비교했을 때, 최근 시세와의 괴리가 매우 크므로, 감정가를 기준으로 입찰하기보다는 최근 실거래가 수준을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰가에서 별도 인수금액은 없습니다.

종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크(주소 불일치, 감정가 괴리)를 감안하여, 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 사이의 입찰가를 제시하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태 및 주변 시세를 재확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.