나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57274 [1] 경기도 용인시 기흥구 공세동 714 탑실마을대주피오레2단지 214동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 ""공세초등학교""북동측 인근에 위치하여 있으며,
주위는 아파트단지, 타운하우스, 연구소 및 근린생활시설, 자연림이 혼재하는 지역으로 환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 제9층 제903호로

외벽 : 세멘몰탈위 페임팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등.
창호 : 하이삿시 마감임.

이용상태

아파트(별첨""내부구조도""참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 15개 동의 아파트 건부지로 이
용되고 있음.

인접 도로상태등

단지 내 도로와 북서측 외곽 공도와의 연계상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중
로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관
리권역<수도권정비계획법>, 복합단지<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 6. 1.자 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 공세동 714 탑실마을대주피오레2단지 214동 9층903호

용도: 아파트

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건물 내 제9층 제903호

주변 환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 "공세초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 타운하우스, 연구소 및 근린생활시설, 자연림이 혼재하는 지역으로 환경 보통임.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 509,000,000원

토지 면적: 106.44㎡ (약 32.2평)

토지 지분: 106.44㎡ (약 32.2평)

건물 면적: 120.82㎡ (약 36.5평) - 전용 면적

전용 면적: 120.82㎡ (약 36.5평)

분양 면적: 제공된 정보에서 본 건의 분양 면적은 명확히 확인되지 않으나, 동일 단지 내 유사 면적의 공급 면적은 약 180.94㎡로 추정됩니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57274 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 위치하며, "공세초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 타운하우스, 연구소, 근린생활시설 및 자연림이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 또한, 외부 검색 결과 상 본 물건지 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 제반 교통사정은 무난시됩니다.

2.3. 단지 정보

단지명: 탑실마을 대주피오레2단지

건축 연도: 2009년 7월 사용승인

동 수: 15개동

세대 수: 1290세대

최고 층수: 25층 (본건 9층)

주차: 총 2952대 (세대당 약 2.29대), 지하주차 2926대, 지상주차 26대.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 복합단지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차권 등기가 존재했으나, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 휘)

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-02

* 확정일자: 2021-05-07

* 배당신고일자: 2023-07-13

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(HUG)와 임차권등기 채권은 동일하며, HUG는 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 HUG가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 근저당권 (주식회사한국하우톤, 2021-12-08 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을13 (주택임차권), 을12 (근저당권), 갑12 (강제경매), 갑13 (주민주지분압류), 갑14 (김영국지분압류)는 모두 말소됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 지상권은 없으며, 물건명세서상에도 없다고 명시됨)

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 550,000,000원 (근저당 100,000,000원 + 강제경매 450,000,000원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설

본 건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육 시설

"공세초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

4.3. 주차 시설

탑실마을 대주피오레2단지는 총 2952대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이는 1290세대에 비해 세대당 약 2.29대의 높은 주차 비율을 나타냅니다. 특히 지하 주차 공간이 2926대로 마련되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 변경 관련

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 인수하지 않습니다. 이는 인수 부담이 없다는 긍정적 요인이나, HUG의 배당 절차 결과에 따라 잔여 보증금 발생 가능성이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 기타 사항

건물 준공 후 약 17년이 경과하여 전반적인 시설 노후화에 대한 점검 및 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 기흥구의 아파트 물건으로, 입지, 교통, 단지 규모 등 주거 환경이 양호한 편입니다. 특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다. 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* HUG의 확약서로 인한 임차 보증금 인수 부담 없음.

* 120.82㎡ (약 36.5평)의 선호도 높은 면적.

* 세대당 높은 주차 비율로 인한 주거 편의성.

* 주변 아파트 단지와의 시너지 효과 기대.

8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(120.82㎡)의 실거래가는 2026년 7월 1일, 7층 기준 510,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 9층으로 해당 거래보다 높은 층에 위치하고 있어, 이를 감안할 때 낙찰가는 520,000,000원에서 540,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 530,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.