나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57301 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 82-1 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 소재 '용인삼계고등학교' 북서측 근거리에 위치하며,
본건 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 서측으로 국도 45호선이 통과하고 인근에 버스
정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

(별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 유사토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로가 통과하고, 남동측 포장도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한지역(하천에서300M)), 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57301 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 82-1 4층402호 (신주소: 경기도 용인시 처인구 백옥대로 1912-5)

용도: 다세대주택

감정가: 39,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 용인신용협동조합 (용OOO)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

토지 지분: 28.19㎡ (약 8.53평)

건물 면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

건물 지분: 39.78㎡ (약 12.03평)

1.3. 건축물 정보

건축 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호

주요 구조: (건축물대장 요약 참조 시) 총괄표제부상 주용도 단독주택, 표제부상 주용도 단독주택이나, 본건은 다세대주택으로 이용중임.

준공일자: (감정평가서 및 건축물대장상 불명확, 표제부상crtnDay 20220909은 개축/증축일 가능성)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 용인시 처인구 포곡읍 삼계리에 위치하며, '용인삼계고등학교' 북서측 근거리에 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린시설 등이 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 서측으로 국도 45호선이 통과하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 대로가 통과하고, 남동측 포장도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2009년 11월 3일 접수된 용인신용협동조합의 근저당 (을4) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다. (등기부 채권 총액 56,786,509원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 고명진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 8월 22일

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 2001-07-30 소유권이전 (고명진)

* 을4: 2009-11-03 근저당 (용인신용협동조합, 19,500,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 2014-12-26 소유권이전 (박미선, 증여)

* 갑9: 2025-08-08 임의경매 (용인신용협동조합, 10,693,557원) - 본건 경매개시

* 갑11: 2025-08-28 가압류 (한국투자저축은행, 27,674,086원) - 말소 예정

* 갑12: 2025-10-10 가압류 (웰컴저축은행주식회사, 9,612,423원) - 말소 예정

3.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 9월 18일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린시설이 혼재된 주거지대에 위치합니다.

인근에 '용인삼계고등학교'가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

국도 45호선 이용이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지대 특성상 일반적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 대형 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

용인삼계고등학교가 인근에 위치합니다.

5.3. 의료시설

정보 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 정보 불일치

감정평가서상 본건은 4층 402호 다세대주택으로 명시되어 있으나, 건축물대장 총괄표제부 및 표제부상 주 용도가 '단독주택'으로 기재되어 있고, 층수 정보도 불일치하는 부분이 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 건축물대장 상의 내용 간 괴리가 있을 수 있음을 시사하며, 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 규제

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 개발 및 행위 제한이 따르는 지역에 포함되어 있습니다.

6.3. 미래 시점의 거래 데이터

제공된 주변 매매 정보의 거래일자가 2026년 7월로 미래 시점의 데이터이므로, 실제 현재 시점의 시장 상황과는 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 곳에 명확한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 녹지지역으로 개발 제한이 있는 점은 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 포곡읍 삼계리에 위치한 다세대주택으로, 권리분석상 인수되는 권리가 없고 대항력 없는 임차인만 확인되어 법적 리스크가 낮은 물건입니다.

교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 교육시설 접근성이 양호합니다.

그러나 건축물대장상 정보와 실제 현황 간의 불일치 가능성과 토지이용계획상 다수의 규제가 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

감정가는 3,900만원으로 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 명도 및 법적 리스크가 거의 없습니다.

* 소액으로 투자 가능한 물건입니다.

* 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 인해, 유찰 후 낙찰 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(47.33㎡)의 다세대주택(허니빌, 2013년식)이 2026년 7월에 12,300만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(39.78㎡)의 평당가(약 860만원/평)를 적용하면 약 10,345만원의 시세가 형성됩니다. 다른 거래 사례들을 종합할 때, 본건의 적정 시세는 최소 1억원 이상으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 3,900만원

* 추정 시세: 약 10,500만원

* 인수 보증금: 0원

본건은 감정가가 시세보다 현저히 낮아 1차 매각 기일에서 유찰될 가능성이 높습니다.

일반적으로 2차 매각 기일에는 감정가에서 20~30% 할인된 가격으로 진행됩니다.

2차 기일의 최저 매각 가격은 약 3,120만원 (3,900만원 * 80%)부터 시작됩니다.

시세(약 10,500만원)의 70~80% 수준을 목표로 입찰가를 산정하면 약 7,350만원 ~ 8,400만원 범위가 됩니다.

다만, 2차 기일 최저가인 3,120만원보다는 높게 입찰해야 낙찰 가능성이 있습니다.

* 2차 매각 기일 예상 입찰가: 시세 대비 합리적인 수준을 고려하여 약 7,500만원 선에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 만약 경쟁이 치열하다면 시세의 80% 수준인 약 8,400만원까지도 검토 가능합니다.

9.3. 면적 정보

* 토지 면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

* 건물 면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.