나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57288 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 547-4 자슬린하우스 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단
독주택, 다세대주택 등이 혼재한 일반주택 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 철도역(수원역)이 소재
하여 대중교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건내 5층 504호로서,
외벽: 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감,
내벽: 벽지등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측. 남동측, 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행
장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도
시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.08.23일 수원지방법원의 임차권등기명령(2024카임555)으로
2024.08.26일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 김한솔)로부터 2026.6.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2025타경57288 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 547-4 자슬린하우스 5층 504호

건물명: 자슬린하우스

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 183,000,000원

토지 면적: 27.16㎡ (약 8.22평)

건물 면적: 33.32㎡ (약 10.08평) (전용면적 추정)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 준공 승인일: 2018년 10월 17일

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, "세류중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택이 혼재된 일반 주택 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 수원역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 부정형의 평탄한 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

본건은 서측, 남동측, 동측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.

이 외 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 주택임차권 (을3, 김한솔): 보증금 174,000,000원. 비록 등기부상 임차권이 있으나, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 대항력은 포기하였으며 우선변제권만 주장하므로 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류, 압류 등기 (을3, 갑4, 갑5, 갑7): 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 확정된 강제경매(갑6)로 인해 말소될 예정입니다.

총 인수 보증금: 0원. 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하나, 수원역이 근거리에 있어 이를 중심으로 한 상업 시설 및 편의 시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 버스 정류장 인접, 수원역 근거리 위치.

* 교육시설: 세류중학교 인근에 위치.

* 편의시설: 수원역 및 주변 상권 이용 가능.

* 건물 내 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 엘리베이터 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사가 임차인 김한솔로부터 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이는 임차인의 대항력으로 인한 리스크를 상당 부분 해소합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 증축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동의 다세대주택으로, 2018년에 준공되어 비교적 최신 건물에 해당합니다. 수원역 접근성이 양호하여 교통 및 생활 편의성이 좋으며, 주거 환경도 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물 (2018년): 비교적 신축 건물로 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 우수한 교통망: 수원역이 근거리에 있어 대중교통 및 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 안전한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 입지: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(2022년 준공, 54.11㎡ 기준 약 480,500원/㎡)와 본건의 면적(33.32㎡)을 고려할 때, 유사한 조건에서 시장가격을 추정해 볼 수 있습니다. 본건의 감정가는 183,000,000원입니다.

본건의 면적(33.32㎡)에 유사 신축 건물의 단가를 적용하면 약 160,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

따라서, 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용하여 155,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 160,000,000원.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.