나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1561 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 272-101 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 '만석공원' 북측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 내 제2층 제204호로서,
외 벽: 석재붙임 등 마감.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

제2층 제204호: 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황 주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 건부지[근린생활시설, 도시형생활주택(단지형다세대주택)]로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송죽동 272-101 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

대상물건은 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황 주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 주택으로 이용중임. 집합건축물대장 전유부상 위반건축물 등재되어 있음(감정서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경1561 (1)

소재지

경기도 수원시 장안구 송죽동 272-101, 2층 204호

물건종별

근린상가 (현황 주택 이용)

감정가격

182,000,000원

토지면적

37. 72㎡ (약 11.41평)

건물면적

65. 51㎡ (약 19.82평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

여OO

1.1. 입지조건

* 위치

경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 '만석공원' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로

건물은 북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 4월 15일 접수된 권오준 근저당권(75,000,000원)입니다.

이 외 다수의 압류 및 가압류, 소유권이전 등기가 존재하나, 경매개시결정 등기(여학구, 179,000,000원)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

을구 4번 순위로 등기된 주택임차권이 존재합니다.

임차인: 여*구

보증금: 179,000,000원

전입일자 및 확정일자: 2020년 12월 08일

대항력: 있음

특이사항: 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

비고: 채권자 여OO은 임차인 여학구와 동일인으로 추정되며, 본 건 강제경매의 채권자이기도 합니다.

* 인수되는 권리

을구 4번 순위 주택임차권(여학구)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 179,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계 (주의)

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있으므로, 보증금 179,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 위험이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도

공부상 용도는 근린상가이나, 현황은 주택으로 이용 중입니다.

* 주변 상권

인근 지역은 주거지와 상가가 혼합된 지역으로, 지역 내 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설

'만석공원'이 북측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

* 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재

집합건축물대장 전유부상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 사무소(근린상가)로 되어 있으나, 현황 주택으로 이용 중입니다. 이는 위반건축물 등재 사유와 관련될 수 있으며, 향후 용도 변경에 따른 제약이나 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담

선순위 임차인의 보증금 179,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실제 취득 비용이 낙찰가에 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

* 건축물 현황

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 근린상가 건물 내 일부 호실입니다. 입지적으로는 만석공원 인근에 위치하며 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 그러나 현황 주택으로 이용 중이며 위반건축물로 등재된 점, 그리고 무엇보다 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 179,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높아 재정적 부담이 클 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가격 메리트 고려

감정가 대비 인수되는 임차보증금을 고려하여 총 투자 비용 대비 수익률을 신중하게 산정해야 합니다.

* 주거지로서의 활용 가능성

현황 주택으로 이용 중이라는 점은 투자 목적에 따라 긍정적으로 해석될 여지가 있습니다. 다만, 위반건축물 문제와 공부상 용도와의 차이를 해결할 방안을 모색해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 179,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 하지만, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 투입 비용은 낙찰가 + 인수 보증금(또는 잔액)이 됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 182,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 수 있는 임차보증금 179,000,000원의 부담을 충분히 감안하여 총 투자 비용이 시장 가치 및 수익률 목표에 부합하는지 철저히 분석한 후 결정해야 합니다. 특히, 위반건축물 해소 및 용도 변경 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.