나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34160 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 204-18 신원로얄팰리스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 ""소사초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택 , 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등
고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호로서,
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~2 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
기호3~4 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 204-18번지 신원로얄팰리스 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34160 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 188,000,000원입니다.

건물면적은 31.93㎡ (약 9.66평)이며, 토지 지분면적은 25.94㎡ (약 7.85평)입니다.

본 매각은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 연계성을 고려할 때 제반 교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태는 본 건 서측으로 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권 등기가 설정되어 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 주택임차권(권리자: 김* / 권리금액: 210,000,000원)은 말소 예정이 아닌 "인수"되는 권리로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기"라고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하거나, 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 해당 권리가 소멸되지 않음을 의미합니다.

말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)이며, 그 외 갑구의 가압류 및 압류 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김*)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-01-29

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 소사본동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 소규모 상점들이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

단지형 다세대주택 및 주변 주거 밀집 지역을 배후로 하는 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 다세대주택으로 현재 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

가까운 거리에 소사초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다.

임차인의 보증금 210,000,000원이 감정평가액(188,000,000원) 및 주변 시세보다 높은 수준이며, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이는 낙찰자가 입찰가 외에 추가적으로 210,000,000원을 부담해야 할 수 있음을 의미하며, 총 실투자 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 다른 배당 순위의 채권자들에게 배당될 금액이 없다는 의미일 수 있으며, 임차권의 "인수" 및 "매각으로 소멸되지 않는 권리"라는 명시는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 책임져야 할 가능성을 강하게 시사합니다.

이에 대한 철저한 권리관계 확인 및 명도 협상이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2016년 사용승인)에 해당하는 다세대주택임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 인수해야 할 보증금(210,000,000원)이 감정가(188,000,000원)보다 높아 투자에 매우 신중해야 하는 물건입니다.

임차인의 보증금 문제를 해결하지 않고서는 정상적인 시세 차익을 기대하기 어려운 구조입니다.

따라서 본 건은 명확한 위험 분석과 함께, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 시세 대비 매우 낮은 가격에 낙찰받을 수 있을지에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 사용승인)인 도시형생활주택(단지형다세대주택)이라는 점.

* 소사초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 입지는 갖추고 있다는 점.

* 임차인 보증금 인수라는 고위험 요인으로 인해, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 잠재적 수익을 기대할 수 있다는 점 (단, 이는 임차인과의 협상 성공 및 추가 비용 부담 능력이 전제됨).

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 감정평가액(188,000,000원)을 상회하는 금액입니다.

따라서, 낙찰 시 총 실투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 160,000,000원에서 175,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치(약 160,000,000원)를 기준으로 했을 때, 인수해야 할 보증금(210,000,000원)으로 인해 수익을 내기 위한 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

만약 임차인 보증금 전액 인수가 확정된다면, 투자 가치가 매우 낮아지므로 극히 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 고위험 상황을 감안하여, 투기적 관점에서 매우 낮은 금액으로 제안합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 실부담액은 입찰가 70,000,000원 + 인수 보증금 210,000,000원 = 280,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세 대비 매우 높은 금액이므로, 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.