나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34182 [1] 경기도 김포시 마산동 667-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 마산동 소재 ""마산역"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 각급학교, 대단위 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고 인근에 노선버스정류장 및
""마산역"" 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 다가구주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류
(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시
택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2018년 9월에 사용승인된
철근콘크리트구조 징크판넬지붕 4층건으로서,
외벽: 석재, 판넬 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(사용승인일:2018-09-27)

이용상태

1층: 근린생활시설(2개호수)
2층: 다가구주택(2개호수)
3층: 다가구주택(2개호수)
4층: 다가구주택(1개호수)으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 화재경보시설, 승강기시설,
도시가스난방설비(2층~4층) 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물 개황도"", ""토지,건물 감정평가명세표"" 등 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천지원에서 진행하는 2025타경34182 (1) 사건으로, 경기도 김포시 마산동 667-1번지에 소재한 근린주택입니다. 감정가는 1,652,201,720원이며, 토지면적은 275.80㎡ (약 83.45평), 건물면적은 491.44㎡ (약 148.66평)입니다. 본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사이며, 유동화 물건으로 분류됩니다. 매각 시 제시외 건물(18.20㎡)도 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 마산동에 위치하며, "마산역"에서 남서측으로 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 각급 학교, 대규모 아파트 단지, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 "마산역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 등고가 평탄한 장방형 형태를 띠고 있으며, 건물의 서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 건물 등기부등본상 2018년 10월 15일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다. 이를 기준으로 볼 때, 경매 절차를 통해 본 건이 매각되면 해당 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등)는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

제시된 임차인 현황을 살펴보면, 총 6명의 임차인이 등록되어 있습니다. 이들은 모두 "대항력 없음"으로 기재되어 있으며, 등기부등본 상 주택임차권 또한 말소 처리된 것으로 확인되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2018.12.13/2018.11.19.

* 남 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021.09.15/2021.08.17.

* 오 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024.01.29/2024.01.16.

* 오 : 보증금 15,000,000원, 차임 950,000원, 전입 2024.02.02. (확정일자 및 배당신고일 미상, 차임 발생)

* 이 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2018.10.29/2018.10.08.

* 최 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023.01.06/2022.12.29.

주의사항: 임차인 오희성님의 경우, 차임이 발생하며 확정일자 및 배당신고일이 기재되어 있지 않아 금액이 미상인 경우로 분류됩니다. 이에 따라 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 위험은 낮습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 김포시 마산동은 "마산역"을 중심으로 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 제공된 JSON 데이터에는 인근 "자이더빌리지포레스트4단지"(연립주택)의 2026년 3월에서 5월 사이 거래 사례가 있으며, 매매가는 50,500만원에서 52,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 전용면적 약 85㎡ 기준의 연립주택 가격으로, 본 건물의 용도(근린주택, 다가구주택) 및 규모와는 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

본 건의 감정가는 1,652,201,720원으로, 건물 전체 면적 491.44㎡(약 148.66평)를 기준으로 환산하면 평당 약 1,113만원입니다. 이는 일반 단독주택이나 연립주택과는 다른 상가주택으로서의 가치가 반영된 것으로 보입니다. 정확한 현재 시세 파악을 위해서는 마산동 일대의 유사한 근린주택 또는 상가주택의 최근 실거래가와 임대 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2018년 9월 27일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 지붕은 징크 패널 마감되었습니다. 외벽은 석재와 패널 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시입니다.

건물의 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 1층: 근린생활시설 (2개 호실)

* 2층: 다가구주택 (2개 호실)

* 3층: 다가구주택 (2개 호실)

* 4층: 다가구주택 (1개 호실)

내부 설비로는 위생 시설, 급배수 시설, 화재 경보 시설, 승강기 시설, 그리고 2층부터 4층까지 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. "마산역" 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 주변에 학교, 아파트 단지, 상업 시설 등이 밀집해 있어 생활 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특수성에 대한 이해가 필요합니다. 건물은 2018년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하지만, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 상가 및 다가구주택으로 구성되어 있어 공실 발생 가능성이 존재하며, 일부 임차인의 임대차 관련 상세 정보(확정일자, 배당신고일 등)가 미상인 점은 추가 확인이 요구됩니다. 현재까지 주변에 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않았으나, 향후 지역 개발이나 환경 변화에 따른 가능성은 열어두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 마산동의 역세권에 위치한 신축급 근린주택으로서, 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 2018년 준공된 건물로 양호한 상태를 유지하고 있으며, 1층 상가와 상층부 다가구주택으로 구성되어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 감정가는 16억 5,220만원으로 책정되었으며, 시장 상황과 경쟁률에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점과 일부 임차인 정보의 불확실성은 추가적인 리스크 요소로 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: "마산역" 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 향후 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 수익형 부동산: 1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리관계: 모든 기존 권리가 말소되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 위에서 소유권을 행사할 수 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 김포한강신도시 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,652,201,720원입니다. 인근 "자이더빌리지포레스트4단지"(연립주택)의 최근 매매 사례(50,500만원~52,000만원)는 본 건과 건물 유형이 달라 직접적인 비교 시세로 활용하기는 어렵습니다. 본 건은 근린생활시설과 다가구주택이 복합된 건물로서, 감정가는 이러한 복합적인 가치를 반영한 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이나 권리가 없으므로, 입찰 시에는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 시장 상황, 경쟁률, 그리고 본 건의 수익성 및 잠재 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%에서 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 1,400,000,000원 (14억원)으로 제안합니다.

(참고: 제시된 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 개인의 자금 계획 및 위험 감수 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.