나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34084 [1] 경기도 김포시 풍무동 914 그랜드타워2차 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무어린이공원' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층~지상14층 건물 내 제1층 제105호로서
- 외벽 : 외장타일, 몰탈위 페인팅 등
- 내벽 : 인테리어 등
- 바닥 : 인테리어 등 마감임.

이용상태

소매점으로 현황 영업중단된 상태이며, 점포 내부 후첨 사진용지와 같이 영업시설물이 방치되어 있으니 입찰 시 권리관계 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 현황 오피스텔, 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 35M, 북측으로 노폭 약 15M, 남동측으로 노폭 약 12M의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 다지구(환경보전과 확인), 제3종구역(환경보전과 확인), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구) 임.

공부와의 차이

후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 건물외벽을 이용한 제시외건물이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 집합건물등기사항전부증명서 상 대지권이 미등재된 상태로 '집합건물의 소유 및 관리에 법률’등 관계 법령 상 구분소유 대상인 건물과 토지의 소유권, 대지권이 일체성을 가지며, 일괄 거래되는 시장관행을 감안하여 적정 대지권을 포함하여 일괄하여 평가하였음. 토지와 건물의 배분내역은 '구분건물감정평가명세표' 상 부기하였으니 입찰 시 대지권 관련 권리관계 및 대지권 포함 일괄경매 여부 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.
- 본건은 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 건물 외벽을 이용하여 설치된 소유자 미상의 제시외건물(새시 및 판넬조 상가 약 3.5㎡)이 소재하고 있어 후첨 감정평가명세표 상 별도 가격을 부기하였으니 입찰 시 권리관계 및 일괄 경매여부 등에 대하여 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

-제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므 로 경매진행시 참고 바람(감정평가서 참조).
김포시의 사실조회회신서에 의하면, 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부 및 분양대금 완납되었으며, 부동산거래계약신고필증상 대지권 비율이 6.45㎡이라는 사실조회회신 있음 (2025.10.17.자).
-소매점으로 현황 영업중단된 상태,영업시설물이 방치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무어린이공원' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

서측으로 노폭 약 35M, 북측으로 노폭 약 15M, 남동측으로 노폭 약 12M의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 다지구(환경보전과 확인), 제3종구역(환경보전과 확인), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리구분구)에 해당합니다.

2.5. 건물규모

본건은 그랜드타워2차 건물 내 제1층 제105호로, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층~지상14층 건물에 속하며, 총 158호실입니다.

2.6. 건물 및 토지 면적

* 총 토지 면적: 816.50㎡ (약 247.04평)

* 건물 면적: 30.80㎡ (약 9.32평)

* 제시외 건물 면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건은 부동산 임의경매로, 등기부채권 총액이 0원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.2. 채권자

이OO

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약 상 임차인 관련 특이사항은 없으나, 물건 명세서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항

* 중복병합사건으로 경매 절차가 진행 중입니다.

* 대지권 미등기 상태이나, 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지를 일체로 하여 감정평가되었습니다. 김포시의 사실조회 회신에 따르면, 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부 및 분양대금 완납되었으며, 부동산거래계약신고필증상 대지권 비율은 6.45㎡으로 확인되었습니다(2025.10.17.자).

* 건물 외벽을 이용한 제시외 건물(새시 및 판넬조 상가, 약 3.5㎡)이 소재하고 있으며, 감정평가명세표 상 별도 가격이 부기되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시 풍무동은 최근 20년 사이 인구가 2배 이상 증가한 지역으로, 전체 행정동 중 인구가 가장 많으며, 검단신도시와 인접하여 서울 서부권 접근성이 좋은 지역입니다. 풍무역세권 개발과 함께 지역 확대 가능성이 있으며, 다양한 업태가 집중되는 도시 초입 상권의 특징을 보입니다. 또한, 아파트 공급이 꾸준히 이루어지고 있으나, 상권 형성이 더딘 측면도 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 물건 현황

본건은 제1종근린생활시설 및 업무시설 용도로, 현재 소매점으로 영업 중단된 상태이며, 영업 시설물이 방치되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

4.3. 잠재적 가치

풍무역세권 개발사업과 인근의 주거단지 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 다만, 현재 영업 중단 상태이므로 공실 장기화 또는 명도 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

김포시 풍무동 일대는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 대형 편의시설 및 쇼핑몰 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 인근에 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 지역 개발과 함께 교육 인프라 확충이 기대됩니다.

5.3. 주변 녹지

본건은 '풍무어린이공원' 북서측 인근에 위치하여 도보로 이용 가능한 녹지 공간이 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변 검색 결과, 김포시 풍무동 914번지 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

집합건물 등기사항전부증명서 상 대지권이 미등기된 상태로, 향후 대지권 관련 법적, 행정적 절차 진행 시 추가적인 확인과 노력이 필요합니다. 다만, 김포시 사실조회 결과에 따라 적정 대지권 비율(6.45㎡)이 확인된 점은 긍정적 요소입니다.

6.2. 제시외 건물

건물 외벽에 설치된 제시외 건물(새시 및 판넬조 상가, 약 3.5㎡)은 건축법 위반 소지 또는 향후 건물 유지보수 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 영업 중단 및 시설물 방치

현재 소매점으로서 영업이 중단되었고 영업 시설물이 방치된 상태입니다. 이에 따라 공실 위험이 장기화될 수 있으며, 명도 과정에서 원상복구 비용 발생 가능성 및 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 중복병합사건

본건은 중복병합사건으로, 경매 진행 절차상 복잡성이 다소 증가할 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획 제한

본건은 고도지구, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 건축물의 높이나 용도 변경 등에 있어 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동의 상업지역에 위치하며, 일괄매각 대상이고 토지/건물에 대한 취득세 및 분양대금 완납, 대지권 비율(6.45㎡) 확인 등 긍정적인 측면이 있습니다. 또한, 풍무동 자체의 인구 증가와 풍무역세권 개발로 인한 상권 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 대지권 미등기 상태, 영업 중단 및 시설물 방치, 외벽 제시외 건물 소재 등 해결해야 할 과제들이 분명히 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 인수 가능한 명도 조건 및 대지권 정리 절차 등을 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각을 통해 토지 사용에 대한 권리 관계를 명확히 확보할 수 있습니다.

* 김포시의 지속적인 인구 증가와 풍무역세권 개발 등 지역의 성장 가능성을 바탕으로 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 현재 영업 중단 상태이나, 향후 상권 활성화 시 시세 차익 또는 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 문제를 해결하고 적정 대지권을 확보할 경우, 물건의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(74,705,000원)를 기준으로 하되, 상기 명시된 대지권 미등기, 영업 중단 및 시설물 방치, 제시외 건물 존재 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 추가적인 인수 부담은 없습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준을 초기 검토 범위로 설정할 수 있으나, 현장 조사, 권리 관계에 대한 정밀 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 철저한 사전 조사 후, 본건의 가치를 최대로 끌어올릴 수 있는 합리적인 가격으로 접근하시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.