나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511442 [1] 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천2호선 - 아시아드경기장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 20층건 중 101동 14층 1404호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)), 광로3류(폭 40m~50m)(광-3-9)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)>가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511442 (1)

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 309-2, 미우해드리움 101동 14층 1404호

용도: 아파트

감정가: 189,000,000원

토지면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.108㎡ (약 4.87평)

건물면적: 46.90㎡ (약 14.19평)

건물지분: 46.895㎡ (약 14.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 선순위 임차권 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 인천2호선 아시아드경기장역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조(벽식구조)로, 철근콘크리트 지붕을 갖춘 20층 건물 중 14층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽 상태는 확인되지 않았습니다. 창호는 하이샷시입니다.

2.4. 이용상태

현황은 아파트로서 주거용으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 소화전, 승강기, 주차장 등 편의시설도 마련되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 평지로, 현재 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

단지 북측과 남측으로 포장도로가 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 지역(연희3 지구단위계획구역))으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류(폭 40m~50m)(광-3-9) 및 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.9. 공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

2.10. 기타 참고사항

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

등기사항전부증명서 상 을구 순위 1번 주택임차권(조응경, 보증금 205,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2024-11-25, 대항력: 있음)

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 최 (전입일자: 2024-11-25, 대항력: 있음)

보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 조 (주택도시보증공사) (전입일자: 2021-05-21, 대항력: 있음, 보증금: 205,000,000원, 확정일자: 2021-04-27, 배당신고일자: 2023-07-04)

위에서 언급된 인수되는 권리의 임차인으로, 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

인천지방법원 접수일자 2025-08-08, 강제경매개시결정 (을구 6번)이 말소기준권리입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 205,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 공촌동 일대는 주거 단지를 중심으로 형성된 지역으로, 공촌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 안정적입니다. 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달할 수 있는 기반을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 인근 지역에서 대규모 산업 시설이나 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 대규모 폐공장 단지 등은 다른 지역에 위치하고 있어 본건과의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 공촌초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인천2호선 아시아드경기장역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 일반적인 편의시설(마트, 상가 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 어우러진 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (금액 미상)

김 , 최 임차인은 전입일자 기준으로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계와 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 명확히 파악되지 않은 상태에서 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 선순위 임차권 인수 가능성

을구 1번 순위의 주택임차권(조응경, 205,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 해당 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인은 추가적인 인수 부담을 안게 됩니다. 이 점은 입찰 전 반드시 상세히 검토해야 할 핵심 리스크입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 공촌동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 비교적 안정적이고 교통이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임이 명확히 파악되지 않아 인수 여부에 대한 불확실성이 존재하며, 특히 205,000,000원의 선순위 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높아 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 이러한 권리 관계의 복잡성을 면밀히 분석하고, 낙찰 후 예상되는 인수 부담을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 공촌초등학교 인근의 평온한 주거 환경.

* 우수한 교통 접근성: 인천2호선 아시아드경기장역 및 도로망 이용 용이.

* 잠재적 시세 차익 가능성: 권리 관계의 복잡성을 해소할 경우, 시세 대비 저렴한 매입 기회 모색.

9. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

본건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 등기부상 을구 1번의 주택임차권(조응경, 205,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리로 명확히 고지되어 있습니다. 따라서 실제 입찰가는 이 205,000,000원의 인수 가능성을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

만약 해당 임차보증금 전액을 인수해야 한다면, 실질적인 취득 비용은 감정가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다. 따라서, 본 건의 잠재적 투자 가치는 해당 임차권 인수 문제를 완전히 해결할 수 있다는 가정 하에, 감정가 또는 그 이하 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 인수 부담을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.