나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511514 [1] 인천광역시 부평구 청천동 200 부평1차금호타운 108동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ""인천마장초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 동측 인근에 인천 1호선 및 7호선인 ""부평구청역""이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조, 피씨조 스라브지붕 지하 1층 / 지상 19층 건물 내 2층 206호로서,
(사용승인일 : 1998.02.26)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형의 토지로서 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 노폭 약 20m, 북측으로 노폭 약 30m, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (2) : 제3종일반주거지역(2014-02-03),상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호
지구(2021-05-22)<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도
취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

일련번호(3) : 제3종일반주거지역(2014-02-03),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택
용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511514 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 200 부평1차금호타운 108동 2층206호

용도: 아파트

감정가: 501,000,000원

토지 면적: 42.03㎡ (약 12.71평)

건물 면적: 101.52㎡ (약 30.70평) - 분양 면적 기준 추정

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

1.2. 개별 물건 정보

건물 구조: 철근콘크리트조, 피씨조 스라브지붕 지하 1층 / 지상 19층 건물 내 2층 206호

사용승인일: 1998년 2월 26일

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 새시 창호 등

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, 인천마장초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지와 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량의 접근이 용이하며, 동측 인근에는 인천 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 부평구청역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

토지는 5필지가 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지는 동측 및 서측으로 약 20m, 북측으로 약 30m, 남측으로 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법)에 해당합니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택 용도 취득 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 해당 기간 내 외국인 등 매수자는 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 8월 25일 접수된 국민은행 근저당권(을10)입니다.

3.2. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 등기부등본상 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 582,469,123원입니다.

3.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 법원 공고 및 현황 조사를 통해 최종 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원이며 임대관계는 미상입니다. 임대관계가 확인되지 않아 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 인근에 인천마장초등학교 등 교육 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 부평1차 금호타운

총 세대수: 2,539세대 (24개동)

주차 대수: 총 760대 (지하 110대, 지상 4대)

최고/최저층: 최고 25층, 최저 2층

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 교육 시설

단지 동측 인근에 인천마장초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 의료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 매수자는 별도의 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 학원 등 관련 시설 설립이나 운영에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

유동화 물건으로 분류되어 있어 채권 관련 복잡성이 내포될 수 있으나, 경매 절차를 통해 소멸되는 권리 관계는 명확합니다. 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 청천동에 위치한 아파트로, 인천 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 부평구청역과의 접근성이 양호하며 생활 편의시설 및 교육 시설이 인접해 있어 주거 가치가 높습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리되는 편이나, 토지거래허가구역 지정 기간 내 매수 시 허가 절차가 필요하며 임대 관계 미확인에 따른 명도 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 부평구청역(인천1,7호선) 인접으로 서울 및 수도권 접근성 용이.

* 생활 인프라: 주변 근린생활시설 및 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 안정적인 주거 지역: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경 제공.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 현재 시세를 기준으로 예상 입찰가는 430,000,000원에서 450,000,000원 사이로 예상됩니다. 다만, 2층이라는 점과 토지거래허가구역 지정 등의 제약 사항을 감안하여 합리적인 선에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 최적 입찰가는 430,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.