나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511513 [1] 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""아라역(인천지하철)"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(아라역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물 내 제1층 제127호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15미터 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-203)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-456)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로1-204)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511513 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1235-3, 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 1층127호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물 내 제1층 제127호

건물용도: 제2종근린생활시설(사무소)

사용승인일: 2023년 2월 (본건 건물 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.787㎡ (약 2.36평)

건물면적: 32.05㎡ (약 9.69평)

건물지분: 32.046㎡ (약 9.69평)

1.4. 감정가

감정가: 737,000,000원

등기부채권 총액: 693,600,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "아라역(인천지하철)" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 건물은 검단신도시 1단계 조성사업의 상업지역 중심에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(아라역)이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

인천도시철도 1호선 검단연장선 아라역이 인근에 위치하며, 2025년 6월 28일에 개통되었습니다.

아라역은 향후 5호선 김포·검단 연장선과의 환승역이 될 예정입니다.

2.3. 인접 도로

본건은 동측으로 노폭 약 15미터 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당 (국민은행, 2023-04-26) 이 본 건의 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 채권자 유케이제십일차유동화전문이 신청한 임의경매(갑3)를 포함합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 있을 수 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.5. 특이사항 (유동화 물건)

본건은 유동화 물건으로, 채권양도 등으로 인해 경매가 진행되는 특성을 가지고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 인천 서구 당하동은 검단신도시 개발과 함께 성장하고 있는 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2028년경에는 본건 인근으로 인천지방법원 북부지원 및 인천지방검찰청 북부지청이 신설될 예정으로, 이에 따른 유동인구 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

4.3. 주변 상가 및 주거 시설

주변 지역에는 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 인근에 다이소, GS더프레시 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

"검단역 법조타운 리슈빌S" 단지 자체가 상가, 오피스텔 등으로 구성되어 있으며, 2023년 2월에 사용승인된 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형 상권이 조성되어 있으며, 다이소, GS더프레시 검단신도시점 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

본건 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한사항

6.1. 용도지역 및 지구

일반상업지역, 지구단위계획구역

6.2. 기타 제한 사항

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로) 접합

* 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)

* 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)

* 성장관리권역

* 택지개발지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 리스크

현재 본 건은 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리가 필요합니다.

7.2. 법적 제한 사항

다양한 토지이용계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7.3. 권리상 잠재적 문제

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 고지된 바, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동의 검단신도시 내에 위치하며, 인천 1호선 아라역(현재 검단역) 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 또한, 2028년경 법조타운 신설이 예정되어 있어 미래가치가 기대되는 지역입니다. 건물이 신축(2023년 2월 사용승인)이고 면적이 적절하여 소규모 상가 또는 사무실 용도로 활용 가능성이 있습니다. 현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상이나 인수 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 다양한 법적 제한사항과 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 검단신도시 내 핵심 입지로, 향후 법조타운 신설에 따른 수혜 기대.

* 인천 1호선 아라역(검단역) 역세권에 위치하여 교통 접근성 우수.

* 2023년 준공된 신축 건물로 상품성이 양호함.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

10. 예상 입찰가

감정가: 737,000,000원

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 투자 목적, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511513 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1235-3, 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 1층127호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물 내 제1층 제127호

건물용도: 제2종근린생활시설(사무소)

사용승인일: 2023년 2월 (본건 건물 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지지분: 7.787㎡ (약 2.36평)

건물면적: 32.05㎡ (약 9.69평)

건물지분: 32.046㎡ (약 9.69평)

1.4. 감정가

감정가: 737,000,000원

등기부채권 총액: 693,600,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "아라역(인천지하철)" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 건물은 검단신도시 1단계 조성사업의 상업지역 중심에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(아라역)이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

인천도시철도 1호선 검단연장선 아라역이 인근에 위치하며, 2025년 6월 28일에 개통되었습니다.

아라역은 향후 5호선 김포·검단 연장선과의 환승역이 될 예정입니다.

2.3. 인접 도로

본건은 동측으로 노폭 약 15미터 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을1 근저당 (국민은행, 2023-04-26) 이 본 건의 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 채권자 유케이제십일차유동화전문이 신청한 임의경매(갑3)를 포함합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 있을 수 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.5. 특이사항 (유동화 물건)

본건은 유동화 물건으로, 채권양도 등으로 인해 경매가 진행되는 특성을 가지고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 인천 서구 당하동은 검단신도시 개발과 함께 성장하고 있는 지역으로, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2028년경에는 본건 인근으로 인천지방법원 북부지원 및 인천지방검찰청 북부지청이 신설될 예정으로, 이에 따른 유동인구 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

4.3. 주변 상가 및 주거 시설

주변 지역에는 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 인근에 다이소, GS더프레시 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

"검단역 법조타운 리슈빌S" 단지 자체가 상가, 오피스텔 등으로 구성되어 있으며, 2023년 2월에 사용승인된 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형 상권이 조성되어 있으며, 다이소, GS더프레시 검단신도시점 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

본건 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한사항

6.1. 용도지역 및 지구

일반상업지역, 지구단위계획구역

6.2. 기타 제한 사항

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로) 접합

* 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)

* 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)

* 성장관리권역

* 택지개발지구

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 리스크

현재 본 건은 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리가 필요합니다.

7.2. 법적 제한 사항

다양한 토지이용계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 택지개발지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7.3. 권리상 잠재적 문제

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 고지된 바, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동의 검단신도시 내에 위치하며, 인천 1호선 아라역(현재 검단역) 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 또한, 2028년경 법조타운 신설이 예정되어 있어 미래가치가 기대되는 지역입니다. 건물이 신축(2023년 2월 사용승인)이고 면적이 적절하여 소규모 상가 또는 사무실 용도로 활용 가능성이 있습니다. 현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상이나 인수 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 다양한 법적 제한사항과 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 검단신도시 내 핵심 입지로, 향후 법조타운 신설에 따른 수혜 기대.

* 인천 1호선 아라역(검단역) 역세권에 위치하여 교통 접근성 우수.

* 2023년 준공된 신축 건물로 상품성이 양호함.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

10. 예상 입찰가

감정가: 737,000,000원

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 투자 목적, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

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