나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511354 [1] 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥오거리"" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트/평스라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1501호로서
(사용승인일:2014-09-05)

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측 및 서측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2025타경511354 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 241-1 엠타워식스 15층1501호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 내 1501호

사용승인일: 2014년 9월 5일

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.43㎡ (약 3.15평)

건물 면적: 81.78㎡ (약 24.74평)

전유 부분 면적 (JSON 분석): 71.38㎡ (약 21.6평)

1.3. 감정가 및 권리 요약

감정가: 214,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

총 채권액 (등기부 기준): 443,699,883원

말소기준권리: 2019년 1월 3일 신용보증기금 가압류 (갑4)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 업무 기능이 발달한 곳입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

부평역(GTX-B 예정)이 인접해 있어 향후 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 2014년 9월 소유권 보존 등기 후 여러 차례 소유권 이전 및 다수의 가압류, 강제경매 등기가 설정되었습니다.

말소기준권리는 2019년 1월 3일자 신용보증기금의 가압류(갑4)로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김상춘: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-05. 대항력 없음.

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사(입주자:백경일)): 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-20, 확정일자 2018-10-29. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계는 0원입니다.

을구 5번 순위의 주택임차권 등기(한국토지주택공사, 170,000,000원)는 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 임차인 역시 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서상 해당 임차권이 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 언급되고 "서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 기재가 있어, 최종적으로 소멸되는지 여부에 대한 법원 확인이 필요합니다. 확약서 제출로 소멸될 가능성이 높으나, 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부평동은 부평역을 중심으로 발달한 상업 및 업무 중심지이며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 상권이 양호합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억 8천만 원대에서 1억 9천만 원대에 거래되었습니다.

4.2. 건물 내 업종

건축물대장상 'M타워 SIX'는 업무시설 및 제1종근린생활시설 용도로 사용 중입니다.

건물 전체 134개 호실 중 1501호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

다양한 식자재마트와 편의점 등이 도보 거리 내에 위치합니다.

5.2. 교육시설

본 건은 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

주변에 인천부흥초등학교, 부평중학교, 부평고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

총 채권액이 감정가를 초과하는 상황이며, 을구 5번 주택임차권 등기의 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. SGI 관련 특이사항

채권자가 서울보증보험(SGI)이며, 임차인 중에도 서울보증보험(주) 또는 관련 주체가 언급됩니다.

"SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항은 본 경매 물건의 낙찰 조건이나 잔금 납부, 명도 과정 등에 SGI가 제시하는 특별한 조건이 있음을 시사합니다. 이는 잔금 납부 기한, 명도 협상, 또는 소유권 이전 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 SGI 측과 상세 내용을 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지인 인천광역시 부평구 부평동 241-1번지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 상업, 주거, 업무시설이 혼재된 일반적인 도심 환경으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 주요 상업 지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

건축된 지 10년이 넘었으나 비교적 최신 건물에 속하며, 전용 면적 71.38㎡ (약 21.6평)의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

다만, 높은 총 채권액, 복잡한 권리 관계, 그리고 "SGI 인수조건 변경"이라는 불확실한 특이사항으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 대항력은 없으나, 관련 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부흥오거리 인근으로 유동인구가 많고 상업 기능이 발달한 지역입니다.

* 면적: 전용 71.38㎡ (약 21.6평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 사이즈입니다.

* 시장: 최근 실거래가가 1억 8천만 원대에서 1억 9천만 원대로 형성되어 있어, 낙찰가율에 따라 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 경매 특성상 시세보다 낮게 취득 가능성 있음)

* 향후 개발 가능성: 부평 지역의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충(GTX-B 등)에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월 10층): 185,000,000원

최근 실거래가 (2025년 2월 13층): 190,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 180,000,000원

추정 근거: 최근 실거래가 범위(1억 8,200만 원 ~ 1억 9,000만 원)와 15층이라는 점을 고려하여, 시세 하단부에서 약간 상향된 가격으로 입찰가를 산정하였습니다. 이는 감정가 대비 약 84% 수준입니다. 다만, SGI 관련 특이사항 및 높은 채권 총액을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.