나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511491 [1] 인천광역시 강화군 불은면 넙성리 747-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.08.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 넙성리 소재 ""넙성리마을회관"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지, 농가주택 및 전원주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하는 등, 대중교통 이용여건은
보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로써 전 및 진입로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역,가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역),성장관리권역.
*문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한
법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보
호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.*재산권행사 등 중
요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기
바랍니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외수목(후첨 '사진용지' 참조)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 없 음.

물건 비고

. 제시외 수목(소나무, 감나무) 포함
공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전' 상태임
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 강화군 불은면 넙성리 747-1에 소재하는 토지입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경511491 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정평가액은 366,906,000원입니다.

토지 면적은 2123.00㎡ (약 642.2평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 0.00㎡로 건물이 존재하지 않습니다.

매각 대상은 토지 매각입니다.

채권자는 통OOOOOOO (통진신용협동조합)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 불은면 넙성리 소재 "넙성리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 농가주택 및 전원주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하는 등 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

토지의 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 문화재보호법, 매장문화재보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 12월 19일 접수된 통진신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 364,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부상 을2 지상권은 말소된 것으로 보입니다. 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.)

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 강화군 불은면의 농촌 지역으로, 농경지와 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

주변은 대체로 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

지역 내 상업 시설보다는 농업 관련 활동 및 주거 기능이 중심이 되는 곳으로, 활발한 상권 형성은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변에 농가주택과 전원주택이 분포하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 인근 버스 정류장을 통해 지역 내 이동은 가능할 것으로 보입니다.

생활 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 차량으로 강화군 읍내 등 중심지로 이동이 필요할 수 있습니다.

인근에 혐오시설이 있다는 정보는 현재 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 중대한 불이익이 발생합니다.

* 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '답'(논)이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 이는 농지 관련 법규 적용 및 관리 시 혼란을 야기할 수 있으며, 실제 이용 현황에 따른 행위 제한을 확인할 필요가 있습니다.

* 제시외 수목 포함: 토지 지상에 제시외 수목(소나무, 감나무)이 포함되어 매각됩니다. 수목의 가치 및 향후 처리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 문화재 관련 법규: 생산관리지역, 성장관리권역 내에 위치하며, 문화재보호법 등 관련 법규에 의한 인허가 제한 사항이 있을 수 있습니다. 토지이용계획확인원을 발급받아 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군에 위치한 농지(현황: 전)로, 조용한 전원생활이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

매각 조건상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 철저한 사전 확인이 요구됩니다.

제시외 수목이 포함되어 있으며, 개발 관련 법규(문화재, 관리지역 등) 적용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

권리 관계는 명확한 것으로 보이나, 임대차 현황이 미상으로 남아있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 강화군의 자연환경을 활용한 전원생활 또는 농업 관련 용도로의 잠재력.

* 향후 지역 개발 계획 또는 지목 변경 가능성 발생 시 토지 가치 상승 잠재력 (단, 법규 검토 필수).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 366,906,000원입니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없으며, 등기부 채권 총액은 364,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 토지 이용 규제 완화 가능성, 개발 잠재력, 현장 조사 결과, 농지 취득 관련 실사 등 추가적인 정보와 심층적인 분석이 필요합니다.

따라서, 본 제공 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 시에는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인과 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.