나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511459 [1] 인천광역시 부평구 십정동 355-5 용화홈타운 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '열우물전통시장' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 기존 주거지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 5층 중 5층 503호로서,
(사용승인일:2009.05.13)
외벽: 드라이비트 및 석재타일 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: pvc새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지 정방형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭7미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511459 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 355-5 용화홈타운 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 142,400,000원

토지면적: 32.17㎡ (약 9.73평)

건물면적: 55.01㎡ (약 16.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

특이사항: SGI 인수조건 변경, 제시외 건물 포함

주의사항: 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 부평구 십정동 소재 '열우물전통시장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주거지대에 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 5층 중 5층 503호이며, 2009년 5월 13일 사용 승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 및 석재타일, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 PVC새시입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 2필지의 일단지로서 정방형 평지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공히 제2종일반주거지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법)입니다.

* 건축물 정보: 용화홈타운은 총 12세대의 다세대주택으로, 사용승인일은 2009년 5월 13일입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주식회사대한채권관리대부의 2020년 8월 31일자 가압류 (21,717,045원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑4. 가압류 (주식회사대한채권관리대부, 2020.08.31)

* 갑5. 압류 (국민건강보험공단, 2021.05.11)

* 갑6. 가압류 (한국자산관리공사, 2021.11.24, 59,379,774원)

* 갑7. 압류 (부평구, 2023.05.23)

* 갑8. 압류 (미추홀구, 2024.02.01)

* 갑9. 강제경매 (서울보증보험, 2025.08.08, 136,487,671원)

* 을3. 주택임차권 (한국토지주택공사, 120,000,000원) - 다만, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 10월 8일

* 확정일자: 2019년 9월 6일

* 배당신고일자: 2022년 7월 21일

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약:

* 현재 소유권자는 2019년 10월 4일 매매로 소유권을 이전받은 최영민입니다.

* 전체 등기부채권 총액은 201,096,819원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 부평구 십정동의 주거지대에 위치하여, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. '열우물전통시장'이 인근에 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과:

* 환타지아빌 (2002년식, 56.85㎡): 2025년 12월 8일 14,500,000원 (직거래) [cite:JSON]

* 계림시티빌 (2001년식, 42.39㎡): 2026년 1월 21일 21,000,000원 (중개거래) [cite:JSON]

* 신촌아트빌라 (1990년식, 36.87㎡): 2025년 12월 5일 15,400,000원 (중개거래) [cite:JSON]

* 본건(용화홈타운, 2009년식, 55.01㎡)은 비교적 신축에 속하며, 면적과 연식을 고려할 때, 환타지아빌의 최근 실거래가(14,500만원)와 유사하거나 약간 높은 수준의 시세가 형성될 것으로 판단됩니다. 계림시티빌의 고가 거래는 면적, 층수, 단지별 차이 등을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: '열우물전통시장'이 인접해 있어 전통 시장 이용이 가능하며, 주거지대 내에서 일상적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거지대이므로 조용하고 안정적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 인근 혐오시설 정보는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 해당 조건의 구체적인 내용과 낙찰자에게 미치는 영향에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 포함된 제시외 건물(2.00㎡)이 있다면, 현황 조사 및 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 권리관계: 을3번 주택임차권이 말소 동의 확약서 제출로 말소될 것으로 보이나, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 채권자의 경매 진행 의지가 강함을 시사하지만, 낙찰가 결정 시 고려 요소가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 2009년 준공된 다세대주택으로, 도심 주거지역 내 입지를 갖추고 있습니다.

* '열우물전통시장' 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악되나, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 추가적인 정보 확인이 반드시 필요합니다.

* 주변 실거래가 분석 시, 본 물건의 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 향후 가치 상승 가능성이 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2009년식으로 비교적 최신 건물이어서 관리가 용이하고 주거 만족도가 높습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 주거지대로서 안정적인 수요가 있으며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 거래된 유사 면적, 유사 연식의 물건 시세와 비교 시, 감정가가 시장가 대비 경쟁력 있다고 판단됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리관계 정리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 142,400,000원

* 면적: 전용면적 55.01㎡ (약 16.64평)

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본 건의 현재 시세는 약 140,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항 및 채권 총액 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 유사 면적의 최근 거래 사례(환타지아빌 14,500,000원)를 기준으로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 110% 수준으로 예상됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

* (본 예상 입찰가는 인수 보증금, 즉 인수되는 권리의 보증금을 제외하고 산정한 금액이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 경매 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.