나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511230 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 165-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인하대학교' 북측 인근에 위치하며, 주위일대는
단독주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위여건
은 보통임.
본건 기호2는 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 북측 인근에 위치하며, 주위일대는
다수의 근린생활시설이 밀집되어 소재하는 역주변 상가지대임.

교통상황

본건 기호1까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난함.
본건 기호2까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 부평역 및 노선버스정류장이 소재하여 대
중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

기호1은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상기타 건부지로 이용중임.
기호2는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호1은 남측 및 북측으로 노폭 약 25미터,10미터의 도로에 각각 접함
본건 기호2는 북측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1 제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2020-12-29) 가축사육제한구역
(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20)
기호2 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법> 중점경관관리구역(2025-05-19)

제시목록 외의 물건

건물평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<가>연와조 스라브즙 2층 건으로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위수성페인트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위수성페인트 마감 등.
창호 : 샷시 등 창호임.
<나>일반철골구조 기타지붕 2층 건으로서,
외벽 : 판넬노출 및 인테리어 마감 등.
내벽 : 판넬 및 내부인테리어 마감.
창호 : 샷시 등 창호임.

이용상태

기호1 음식점으로 이용중임.
기호2 음식점으로 이용중임.

설비내역

기호1 기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 일부 난방설비 등이 되어 있음.
기호2 기본적인 위생설비 및 급,배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호1 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도 및 사진용지'와 같이 부합물이 소재함.
기호2 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
-목록2. 지층과 1층은 회뜨는 포차라는 상호로 영업 중이고, 2층은 사무실로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511230 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 165-1

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 900,094,530원

토지면적: 117.20㎡ (약 35.45평)

건물면적: 125.25㎡ (약 37.89평)

건물 제시외면적: 83.52㎡ (약 25.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 위반건축물

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인하대학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다. 감정평가서상에는 부평구 부평동에 위치한 '기호2'에 대한 내용도 일부 언급되어 있으나, 본 경매 사건의 주요 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 165-1번지입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측 및 북측으로 노폭 약 25미터, 10미터의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매의 말소기준권리는 2024년 4월 18일 접수된 한국투자저축은행의 근저당권 (채권액 금720,000,000원) 입니다.

* 등기부상 권리 요약: 등기부상 채권 총액은 약 851,720,238원으로 파악됩니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 회

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 사업자 등록일, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 상기 임차인은 대항력이 없고 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 상권 특성: 본건은 인하대학교 인근에 위치하며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대학가 상권의 특성을 일부 가지며, 주변 주거민을 대상으로 하는 상권도 형성되어 있습니다.

* 업종 현황: 현재 건물은 지층과 1층은 '회뜨는포차'라는 상호로 영업 중이며, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 건물 용도는 제2종근린생활시설입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인하대학교 인근 지역으로 관련 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 인하대학교가 인접해 있으며, 주변에 학교가 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물(목록2)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 추후 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

* 중복사건: 본 사건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 명확히 확인되는 유해시설이나 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 제2종근린생활시설 건물 및 토지입니다. 인하대학교 인근에 자리하여 대학가 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업시설로 활용 가능성이 있습니다. 등기부상 권리는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되며, 현재 임차인은 대항력이 없고 보증금도 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 위반건축물 등재 사항은 잠재적 리스크 요인이므로 이에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인하대학교 인근의 입지로 잠재적 수요층 확보 용이.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 소유권 확보 용이.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 900,094,530원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 시장 전망, 위반건축물 관련 추가 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사 및 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.