나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6332 [1] 경기도 구리시 산마루로 46, 403동 4층403호 (갈매동,갈매스타힐스) 아파트 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6332 [1] 경기도 구리시 산마루로 46, 403동 4층403호 (갈매동,갈매스타힐스) 아파트 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2024타경6332 | 소재지: 경기도 구리시 산마루로 46, 403동 4층403호 (갈매동,갈매스타힐스) | 감정가: 651,000,000원 | 최저가: 455,700,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보

1.1. 경매 사건 요약

사건번호: 남양주지원 2024타경6332 (1)

소재지: 경기도 구리시 산마루로 46, 403동 4층403호 (갈매동, 갈매스타힐스)

용도: 아파트

감정가: 651,000,000원

토지면적: 45.82㎡ (지분율 4581.93)

건물면적: 74.98㎡ (지분율 7498)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (특이사항: 유동화물건)

1.2. 채무 관계

소유자: 이OO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 최고의 입지:

본건은 구리갈매보금자리주택지구 내에 위치한 갈매스타힐스 아파트입니다. 주위는 대규모 아파트단지를 중심으로 근린생활시설과 갈매고등학교를 비롯한 각급 학교가 혼재하는 신흥 주거지역입니다. 신축된 대규모 단지로 주위 환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난합니다. 서울 및 인근 도시로의 접근성도 양호한 편입니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권분석:

본건이 속한 구리갈매지구는 계획적으로 개발된 공공주택지구로서, 단지 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 상업시설이 집중된 중심 상권보다는 주거지역 밀착형의 생활 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있어 실거주 측면에서 높은 만족도를 기대할 수 있습니다.

3.2. 생활정보:

단지 주변에는 갈매고등학교를 비롯하여 다수의 학교가 위치하고 있어 교육 환경이 잘 조성되어 있습니다. 또한, 토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 주거 편의성 및 쾌적성이 확보되어 있습니다. 건물 사용승인일이 2017년 8월 7일로 비교적 신축 아파트에 해당하여 설비 및 건물 상태 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석:

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자가 담보권을 실행하는 절차입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 토지 지분 또는 건물 지분에 대한 걱정 없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다. 특이사항으로 유동화물건으로 기재되어 있으나, 경매 절차상 매수인이 인수할 특별한 권리 상의 하자는 없을 것으로 보입니다. 최종 매각허가 결정 시 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로 등기부상 깨끗한 권리관계로 소유권 취득이 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크:

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 미상입니다. 현황조사 시 임차인의 존재 여부 및 보증금 등 대항력 있는 임차인의 유무를 정확히 파악해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 명도 계획 수립 시 반드시 확인이 필요한 부분입니다. 또한, 유동화물건의 특성상 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 이는 매각 절차를 통해 정리되므로 입찰자에게 직접적인 리스크는 아닐 가능성이 높습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견:

경기도 구리시 갈매동에 위치한 비교적 신축 아파트로서, 구리갈매보금자리주택지구의 쾌적한 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 651,000,000원으로 현 시점의 시세와 비교하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 권리분석상 큰 하자는 없어 보이나, 임대관계 미상에 따른 점유자(임차인 또는 소유자) 관련 명도 리스크에 대한 대비는 필요합니다. 실거주 목적과 투자 목적 모두에서 매력이 있는 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트:

1. 계획도시 내 신축 아파트: 2017년 사용승인으로 준신축급이며, 대규모 아파트 단지가 형성된 갈매지구 내 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

2. 안정적인 입지: 학교 및 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요층이 두터운 지역입니다.

3. 역세권 연계 가능성: 현재는 버스정류장 인근으로 교통 여건이 무난하지만, 광역 교통망 개선 시 가치 상승 여력이 있습니다.

4. 건물 상태 양호: 철근콘크리트구조, 26층 중 4층으로 채광 및 소음 문제에서 비교적 자유로우며, 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계