나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72162 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 2층 에이씨02-006호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재, ‘도농고등학교’ 동측 방향에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로
주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 준주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제2층 제에이씨02-006호로서,
외 벽 : 외장석재 및 복합판넬 마감 등
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(휴게음식점)임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

대표필지 ? 다산동 6143
도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역
(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도
법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 2층 에이씨02-006호

신주소: 경기도 남양주시 다산순환로 20 (다산동)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설(휴게음식점))

감정가: 360,000,000원

토지면적: 10.01㎡ (약 3.03평)

토지 지분: 10.0134㎡ (약 3.03평)

건물면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

건물 지분: 41.82㎡ (약 12.65평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 2층

사용승인일: 2022년 06월 03일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 사건 및 경매 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72162 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사 (제공된 정보상의 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO와 동일)

1.3. 특이사항

유동화 물건

건물 내부가 공실로 추정되나, 폐문부재로 실제 이용 현황은 확인하지 못함. (현황조사서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ‘도농고등학교’ 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 분포하는 준주거지역으로서, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황 역시 양호한 것으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 해당합니다.

대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(도농고등학교, 도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-08-10, 채권금액: 480,000,000원)

이후 권리:

* 임의경매개시결정 (유케이제십일차유동화전문유한회사, 접수일자: 2025-08-12, 채권금액: 422,859,194원)

* 압류 (청주세무서장, 접수일자: 2025-08-21)

* 압류 (구리세무서장, 접수일자: 2026-01-15)

* 압류 (동고양세무서장, 접수일자: 2026-02-23)

본 경매는 임의경매로 진행되므로, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

초기 등기에는 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2022-08-10)가 있습니다.

등기부상 채권 총액은 480,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수할 임차 보증금은 없습니다. 임차인에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음 (등기부 요약에 명시되지 않음)

결론적으로, 본 물건은 매각으로 인하여 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 유동인구

건물이 위치한 다산동은 신축 아파트 단지 개발과 함께 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

인근에 다수의 아파트 단지와 도농고등학교, 도농2초등학교 등 교육시설이 있어, 배후 주거 수요 및 학생 수요를 기반으로 한 근린상권이 형성되어 있습니다.

건물의 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로, 지역 주민 및 학생들을 주요 고객으로 유치할 수 있는 상권 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 건물 용도 적합성

해당 호실은 휴게음식점 등 제1종 근린생활시설로 활용 가능한 상가로, 주변 배후 수요와 부합하는 업종 구성이 가능합니다.

다산 현대프리미어캠퍼스는 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등 복합 용도로 계획되어 있어, 건물 자체의 집객력 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

(정확한 편의시설 목록은 추가 현장 답사 또는 지도 검색을 통해 파악 가능합니다.)

5.2. 교육시설

도농고등학교, 도농2초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리분석상 인수 부담은 없으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 현황상 리스크

건물 내부가 공실로 추정되나, 폐문부재로 실제 이용 현황 및 내부 상태(누수, 파손, 구조 변경 여부 등)를 확인하지 못했습니다.

이로 인해 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으며, 내부 상태에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역을 지도상으로 조사한 결과, 통상적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 화장장 등)이 직접적으로 인접해 있는 것으로 파악되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제가 있는 지역에 포함되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 신축 상가 건물 내 점포로, 안정적인 주거 배후 수요와 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 깔끔하여 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 현재 공실 상태로 추정되며 현장 확인이 불가하여 실제 이용 현황 및 내부 상태에 대한 파악이 어려운 점은 명확한 리스크 요소입니다.

유동화 물건이라는 점은 투자 유동성 측면에서 긍정적일 수 있으나, 철저한 권리 및 현황 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발이 활발한 다산 신도시 내 신축 상가 건물이라는 점.

* 풍부한 배후 수요(아파트 단지, 학생)를 기반으로 한 근린상권 잠재력.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없는 안전한 권리 관계.

* 지식산업센터 등 복합 용도 건물 내 상가로서 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부담은 고려하지 않습니다.

감정가 3억 6천만원을 기준으로, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 현재 임대/매매 시세 조사.

* 현장 방문을 통한 물건 내부 상태(공실 여부, 마감 상태, 하자 등) 정밀 확인.

* 명도 가능성 및 예상 명도 비용 산정.

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실 가능성 분석.

이러한 추가 조사를 통해 물건의 가치를 재평가하고, 본인의 투자 성향에 맞는 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.