나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511438 [1] 인천광역시 남동구 도림동 434-24 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.08.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재""논현주공1단지""북동측 인근에 위치하며, 주위
일대는 농경지, 임야 및 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

완만한 경사의 사다리형 토지로서 현재 인접토지와 경계구분 없이 전(일시적인 이용상태)
으로 이용 중에 있음.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서 인접필지를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한지역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

-지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 출입이 가능함.
-대지이나 농작물이 경작되고 있었으며 경계부분 인접 토지에 가설 미니 동막창고가 위치하나 경계침범 여부는 정확한 확인을 요함(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511438 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 도림동 434-24

* 용도: 대지

* 감정가: 453,761,000원

* 토지면적: 581.00㎡ (약 175.8평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서인천농업협동조합 (서OOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

* 건축물 현황: 제시외 건물 없음.

3. 입지조건

4. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '논현주공1단지' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 농경지, 임야 및 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 완만한 경사의 사다리형이며, 현재 인접토지와 경계 구분 없이 전(일시적인 이용상태)으로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 개발제한구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

5. 권리분석

6. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 언급이 있으나, 등기부 요약상 '을10' 근저당권 및 '을10' 지상권 설정 모두 '말소: 말소'로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2010-12-28 근저당권 (서인천농업협동조합, 533,000,000원)

* 총 채권액: 533,000,000원

* 이 외 압류(남동구), 임의경매(서인천농업협동조합) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다.

7. 상권분석

8. 상권분석

* 주위 환경 분석: 본건은 전반적으로 농경지와 임야, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 '논현주공1단지'와 같은 주거단지가 형성되어 있어 잠재적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 해당 토지 자체는 현재 농경지로 이용되고 있어 주변의 개발 현황 및 용도지역 제한을 고려한 개발 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 생활정보

10. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 '논현주공1단지'가 위치하여 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 대중교통 접근성을 위한 시내버스정류장이 소재하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 보통 수준입니다.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통한 통행로 확보가 필수적이며, 이에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 경계 침범 가능성: 현재 인접 토지에 가설 미니 동막창고가 위치하고 있으며, 경계 침범 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따르므로, 향후 토지 이용 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현황 상 불일치: 대지이나 농작물이 경작되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상의 용도 및 향후 개발 계획 간의 괴리가 존재할 수 있습니다.

* 인천 지역 개발 이슈: 검색 결과, 인천 지역에 방치된 개발 사업지(예: 남동타워, 테마파크 부지) 및 하수처리장, 소각장 등의 시설이 언급되나, 본건 토지(도림동 434-24)와 직접적으로 연관된 혐오시설이나 특별한 개발 저해 요인은 본 검색 범위 내에서 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미에서 해당 지역의 개발 정체 가능성은 고려할 수 있습니다.

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 도림동에 위치한 대지(토지)로서, 감정가는 453,761,000원입니다. 현재 농경지로 이용 중이며, 지적도상 맹지라는 점과 자연녹지, 개발제한구역 등 토지이용계획상의 제약이 존재합니다. 그러나 인근에 주거단지가 형성되어 있고, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 잠재적 리스크를 철저히 분석하고 개발 가능성을 신중하게 검토한다면 투자 가치를 판단할 수 있을 것입니다.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 인근 주거단지와의 접근성: 논현주공1단지 등 주거 지역과 인접하여 향후 개발 시 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 경매를 통한 취득 기회: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 변경 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 또는 용도지역 변경 가능성을 염두에 둔다면 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 453,761,000원을 기준으로 산정해야 합니다. 그러나 맹지, 개발제한구역 등과 같은 제약 사항과 현재 농경지로 이용 중인 현황을 종합적으로 고려할 때, 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 본건의 개발 가능성에 대한 추가적인 시장 분석 및 현장 답사를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 시세 및 개발 가능성에 대한 추가 정보 없이는 구체적인 입찰가 산정에 어려움이 있으나, 감정가 범위 내에서 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.