나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 7,100만원

토지면적: 50.55㎡ (약 15.3평)

건물면적: 54.28㎡ (약 16.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물사용승인일: 2023년 7월 6일 (신축 건물)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하고 있어 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울은평새마을금고 근저당 (2024.04.08. 접수, 을1)

말소 대상 권리:

* 서울은평새마을금고 근저당 (을1)

* 성남제일새마을금고 근저당 (을2)

* 남양주세무서장 압류 (갑2)

* 국민건강보험공단 압류 (갑3)

* 서울은평새마을금고 임의경매 (갑4)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 정보 없으나, 발생 시 인수 대상이 될 수 있습니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

인근으로 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

지역 내 소비 활동을 기반으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 징크지붕의 5층 건물 중 2층 201호입니다. 건물은 2023년 7월 6일에 사용 승인되었습니다.

내부 구성: 다세대주택으로, 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다 (전용면적 54.28㎡ 기준).

설비: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

막대한 총 채권 총액: 61억 3,200만원에 달하는 매우 높은 채권 총액은 채권자들의 경매 신청으로 이어졌으며, 이는 법원 경매 절차의 배경이 됩니다.

유동화 물건 및 공동 담보: 유동화 자산 또는 공동 담보로 설정된 물건으로, 담보 설정의 복잡성 및 추가적인 채무 관계의 발생 가능성을 시사합니다.

주변 시세와의 격차: 제공된 최근 매매 정보(가장 유사한 면적의 연립빌라, 2019년식, 1억 4,500만원)와 비교 시, 본 건의 감정가(2억 7,100만원)가 높게 형성되어 있습니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 향후 시세 반영에 신중한 접근이 필요합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적 요소입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준이며, 주거 환경 또한 무난한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

그러나 막대한 총 채권액, 유동화/공동 담보 물건이라는 특수성, 그리고 주변 실거래가 대비 높은 감정가는 잠재적 리스크 요인입니다. 임대 관계 미상인 점도 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년에 사용 승인된 최신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적고 현재의 건축 트렌드를 반영하고 있습니다.

명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

주거 가치: 다세대주택으로서 기본적인 주거 수요를 확보하고 있으며, 지역 내에서 안정적인 거주가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2억 7,100만원입니다. 하지만, 제공된 주변 최근 매매 정보 중 가장 유사한 면적(54.03㎡)을 가진 연립주택이 2019년에 1억 4,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 시세 대비 감정가의 격차가 존재하는 것으로 판단됩니다.

본 건은 2023년에 사용 승인된 신축 건물이라는 점을 고려하여, 비교 대상 물건보다 높은 가치를 부여할 수 있습니다.

막대한 총 채권액과 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 요소를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 3,000만원 수준으로 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여 경쟁률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.