나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72140 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 462-9 우리가 107동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 ""화도초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지,다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용
편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 2층 202호로서
외벽: 외장석재 마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥: 장판지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(화도초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>
, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)
<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 남양주시 화도읍 마석우리 462-9 우리가 107동 2층202호

1.1. 1.물건현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72140 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 2.건물정보

건물구분: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

총층수: 5층 건물 내 2층

건물면적: 71.50㎡ (약 21.63평)

토지면적: 45.12㎡ (약 13.65평)

감정가: 200,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.2. 3.인접도로

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화도초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

말소기준권리: 2023년 12월 7일자 한국주택금융공사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑8 가압류, 갑9 임의경매

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 비고란 기재)

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 임대차 정보 미상 (임대미상)

*주의사항: 임대차 정보가 확인되지 않으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 화도초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 대중교통 및 차량 이용이 편리한 편입니다. 상업 시설 또한 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추어진 지역입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.이용상태

본 건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.미확인 임차인

임대차 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 2.미소멸 권리 (지상권)

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 없거나 지료를 지급해야 하는 등 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 부동산 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.입지 및 개발 가능성

화도읍 마석우리 지역은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역이며, 주변 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.7. 2.신축급 건물

본 건물의 사용승인일은 2020년 5월 25일로 비교적 신축급에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 남양주시 화도읍의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 기본적인 입지 조건과 건물 상태는 양호한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재와 임대차 관계 미상이라는 점은 반드시 확인하고 고려해야 할 중대한 리스크 요소입니다. 특히 지상권의 구체적인 내용과 범위, 그리고 낙찰 후 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 및 연립주택은 59.11㎡ 기준 17,000만원, 56.79㎡ 기준 15,500만원, 51.06㎡ 기준 14,000만원 수준에서 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(71.50㎡)과 감정가(200,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 약 200,000,000원 내외로 판단됩니다.

다만, '지상권'의 미소멸, 임대차 정보 미상 등 권리상 및 명도 관련 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.