나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63787 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지1층비01호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 지식산업센터가 소재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상14층 내 제지1층 제비01호외 2개호로서, - 외벽 : 외장석 붙임 및 커튼월 등, - 바닥 : 플로어하드너 및 타일마감 등임.

이용상태

기호(가)~(다) : 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(가)~(다)는 공부상 독립된 집합건물(튼상가)로서 기준시점 현재 일부 경계벽을 철거하여 벽체 경계 없이 이용 중인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.경계벽을 일시 철거하여 경계 없이 이용중 이고, 경계벽의 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63787 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 705 고양원흥 한일윈스타 지식산업센터 지1층비01호

용도: 지식산업센터

감정가: 867,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 97.22㎡ (약 29.41평)

토지지분: 97.224㎡ (약 29.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 313.74㎡ (약 94.93평)

건물지분: 313.74㎡ (약 94.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (고양 원흥 한일윈스타 지식산업센터)

사용승인일: 2021-09-10

건물 규모: 지하 1층 / 지상 14층

총 호수: 312호

건축면적: 3610.11㎡

연면적: 38904.764㎡

주요 용도: 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 지식산업센터가 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 여건 또한 보통으로 평가됨 [cite:provided text].

본건은 지하철 3호선 원흥역이 인접하여 서울 접근성이 우수하며, 압구정까지 약 40분대에 이동 가능함. 또한, 서오릉로, 백석신사간도로, 외곽순환도로, 공항고속도로, 강변북로 접근이 용이함. 2023년 개통 예정인 GTX-A 노선, 고양선 경전철, 신분당선 연장 예정 등으로 향후 주요 업무지구와의 접근성은 더욱 향상될 전망임.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 14층 규모이며, 본건은 그 중 지하 1층 비01호임. 외벽은 외장석 붙임 및 커튼월 등으로 마감되었고, 바닥은 플로어하드너 및 타일 마감임 [cite:provided text]. 건물 전체는 지식산업센터로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지/경보, 스프링클러, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있음 [cite:provided text].

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임. 북서측으로 중로와 접해 있어 차량 통행이 편리함 [cite:provided text].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리)으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 2류(폭 15m~20m)와 접하고 있음. 또한, 가축사육제한구역(2024-11-12), 공공주택지구(원흥공공주택지구), 벤처기업육성촉진지구(2024-10-17), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음 [cite:provided text].

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 3명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* 리얼라이즈알엑스주식회사 (임 )

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2025-01-31

확정일자: 2025-01-31

대항력: 없음

* 알엑스소프트주식회사 (최 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-01-22

확정일자: 없음

대항력: 없음

* 주식회사디셈버 (임 )

보증금: 90,000,000원

차임: 1,000,000원

전입(사업)일자: 2025-01-03

확정일자: 2025-01-03

배당신고일자: 2025-10-31

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2021-11-19, 9억원) 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정임. 등기부채권 총액은 2,208,370,576원임. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설 및 잠재력

본건이 위치한 지역은 업무시설, 근린생활시설 및 지식산업센터가 밀집한 상권임. 인근에는 이케아, 롯데 프리미엄 아울렛, 스타필드 등 대형 쇼핑 시설이 위치하여 생활 편의성이 높음. 또한, 쿠팡 물류센터, MBN 미디어센터, 삼송테크노밸리 등이 인접하여 배후 수요가 풍부함. 이는 지식산업센터로서의 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있음.

4.2. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 부동산 자체 또는 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)이 소재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있음.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 인프라

단지 인근에는 도래울초등학교가 위치하며, 대형 쇼핑몰, 물류센터, 미디어센터 등이 인접하여 생활 편의시설 및 관련 인프라가 잘 갖추어져 있음.

5.2. 건물 내 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지/경보 설비, 스프링클러, 옥내소화전 설비 등이 구비되어 있음 [cite:provided text]. 또한, 입주자들의 업무 효율 증대를 위한 옥상정원, 공용휴게실, 공용 회의실 및 창고 등이 마련될 예정임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 물건보다 복잡한 권리 관계나 관리 구조를 가질 수 있으므로 추가적인 확인이 필요함.

6.2. 경계벽 이용

공부상 독립된 집합건물이나, 현재는 일부 경계벽을 철거하여 경계 없이 이용 중인 상태임. 경계벽 복원은 용이하며 과다한 비용이 소요되지 않는다고 명시되어 있으나, 이는 원상복구 의무 발생 가능성을 내포함.

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 지식산업센터로, 양호한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 건물은 지하 1층/지상 14층 규모의 현대적인 시설로, 다양한 사업 목적에 활용 가능합니다. 권리관계는 임의경매 절차에 따라 말소될 권리가 다수이나, 유동화 물건이라는 특성을 고려한 주의가 필요합니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 경계벽 철거 이용 상태와 토지이용계획상 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 3호선 원흥역 인접, GTX-A 노선 등 향후 교통 개선 기대.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대형 쇼핑몰, 물류센터, 업무시설 등으로 인한 높은 잠재적 수요.

* 개발 잠재력: 신도시 인근 지역으로 향후 지속적인 발전 가능성 보유.

* 세제 혜택: 지식산업센터로서 분양권 전매 제한 없음, 대출 및 세금 관련 혜택 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 867,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 관계로 감정가를 기준으로 시장 조사 및 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 실제 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 현재 점유 상태 및 향후 활용 가치 등을 면밀히 분석한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.