나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63912 [1] 경기도 파주시 야당동 226-130 더스페이스비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 ""야당역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 ""야당역'이
소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건 내 제3층 제303호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.
(구체적인 내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 평지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한
법률>, 철도보호지구<철도안전법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63912 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 226-130 더스페이스비동 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 5,400만원

* 토지면적: 25.76㎡ (약 7.79평)

* 건물면적: 27.11㎡ (약 8.20평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물명: 더스페이스 B동

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

* 총 건물 연면적: 957.46㎡

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 야당동 226-130번지, 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 "야당역"이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상황: 본건은 북서측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 25일 부평세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리: 을구1번 주택임차권 (노 ).

- 임차인 노 는 2020년 06월 19일 전입, 2020년 06월 11일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

- 해당 임차인의 보증금 170,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임차인: 선일홀딩스(주)(한희동)은 전입일자 2024년 05월 24일, 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없습니다.

* 등기부 요약:

- 소유권은 이진재에게 이전되었으며, 이후 압류 및 강제경매가 다수 등기되었습니다.

- 총 등기부 채권액은 170,000,000원입니다.

* 인수 보증금 총계: 170,000,000원

4. 상권분석

* 주변 거래 사례:

- 2026년 05월 08일, 파주시 야당동 240-17 (펠리체A동), 전용 47.51㎡, 3층, 16,500만원에 거래.

- 2026년 05월 07일, 파주시 야당동 111-6 (서원힐타운), 전용 76.71㎡, 3층, 22,000만원에 거래.

- 2026년 05월 05일, 파주시 야당동 469-33 (모리안6차), 전용 63.87㎡, 2층, 22,500만원에 거래.

* 시세 분석:

- 본건의 전용면적은 27.11㎡ (약 8.20평)입니다.

- 가장 면적이 유사한 펠리체A동(47.51㎡)의 최근 실거래가(16,500만원)를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 114.8만원/평이며, 이를 본건 면적에 적용 시 약 9,413만원 수준의 시세로 추정됩니다.

- 다른 거래 사례들을 고려하면, 주변 다세대주택의 면적 대비 시세는 ㎡당 약 287만원에서 352만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건(27.11㎡)에 이를 적용하면 대략 7,780만원에서 9,550만원 범위로 추정됩니다.

- 제공된 매매 사례에 비해 본건의 감정가(1억 5,400만원)가 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 야당역 인근에 위치하여 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 교육시설과의 근접성 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교통: 경의중앙선 야당역을 통한 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 1억 7,000만원의 대항력 있는 임차인 노 의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건 감정가(1억 5,400만원)보다 높은 금액입니다.

* 임차인 배당 불확실성: 임차인이 배당요구를 하였으나, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로 보증금 전액 인수 가능성이 높습니다.

* 총 매입 비용 증가: 낙찰가 외에 1억 7,000만원의 보증금 인수 비용이 추가되므로, 총 실질 매입 비용이 매우 높아집니다.

* 시장 가치 대비 높은 총 매입 비용: 최근 주변 시세(약 9,000만원 ~ 1억원)를 고려할 때, 인수하는 보증금만으로도 이미 자산 가치를 초과하여 상당한 손실이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 다세대주택입니다. 경의중앙선 야당역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7,000만원을 매수인이 인수해야 하는 점이 매우 큰 위험 요소입니다. 이 인수 금액이 본건의 감정가(1억 5,400만원) 및 주변 시세(약 9,000만원 ~ 1억원)를 상회하므로, 정상적인 투자 관점에서는 진입이 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 이용이 편리한 입지입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 가구에게 적합한 전용면적 8.20평입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 시장 가치는 최근 거래 사례를 바탕으로 약 9,000만원에서 1억원 수준으로 추정됩니다. 그러나 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 1억 7,000만원에 달하여, 어떤 낙찰가를 제시하더라도 총 매입 비용은 본건의 자산 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

따라서, 본 물건은 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스일 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고 입찰을 고려한다면, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 보수적으로 산정된 시장 가치(약 9,000만원)를 넘지 않도록 입찰가를 매우 낮게 책정해야 합니다.

보수적인 시세(9,000만원)를 고려했을 때, 본건의 입찰가는 총 매입 비용이 1억 7,000만원(인수 보증금) + 입찰가 ≤ 9,000만원 이 되도록 계산해야 합니다. 이는 입찰가가 마이너스가 되어야 함을 의미하며, 현실적으로 불가능합니다.

다만, 본 건과 같이 명백히 손해가 예상되는 물건의 경우, 최소한의 입찰가를 산정한다면, 입찰자가 감당할 수 있는 최대 손실액을 고려하여 결정할 수 있습니다. 현재 상황에서는 입찰가를 0원으로 해도 총 매입 비용은 1억 7,000만원이 됩니다.

따라서, 현실적인 예상 입찰가는 매우 낮은 수준으로 책정될 수밖에 없습니다.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가: 30,000,000원

이 경우 총 매입 비용은 30,000,000원 (입찰가) + 170,000,000원 (인수 보증금) = 200,000,000원이 됩니다. 이는 예상 시장 가치(9,000만원~1억원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 상당한 손실이 예상됩니다.

* 주변 시설 검색 결과:

주변 지도 서비스 검색 결과, 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거 및 근린 생활 시설 밀집 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.