나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72916 [1] 경기도 양주시 남면 상수리 334-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영감정 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 상수리 소재 '상수1리마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 중소규모의 근린생활시설, 농경지 및 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

-형태
기호 1~10 공히 부정형 완경사임.

-이용상태
기호 1,2,3,5,7,8,9,10 : 주거나지임.
기호 4 : 일부는 주거나지이며 일부는 전으로 이용중임.
기호 6 : 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,4,6,7,8,9 : 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.
기호 2,3,5,10 : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(2) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(3) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(4) :제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(5) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(6) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(7) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(8) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(9) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
일련번호(10) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72916 (1)

소재지: 경기도 양주시 남면 상수리 334-6

용도: 전

감정가: 3,113,955,000원

토지면적: 5,958.00㎡ (약 1,802.5평)

토지지분: 5,958㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남면농업협동조합 (등기부요약 참조)

특이사항: 공동담보, 선순위지상권 (말소 동의서 제출됨)

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 남면 상수리 소재 '상수1리마을회관' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 주택, 중소규모의 근린생활시설, 농경지 및 창고 등이 혼재되어 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통 수준입니다. 양주시 남면은 경기도 북부 지역에 위치하며, 감악산 등 아름다운 자연환경을 보유하고 있습니다. 상수리 일대에는 검준지방산업단지, 한국섬유소재연구원, 상수공단 등이 소재하여 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

본건 토지의 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 5월 31일자 남면농업협동조합의 근저당권(260,000,000원)입니다. 등기부상 선순위 권리로는 1995년 6월 26일자 남면농업협동조합의 지상권설정이 있으나, 물건명세서상 해당 지상권에 대한 말소 동의서가 제출되어 말소될 예정입니다. 현재 진행되는 임의경매의 신청채권자는 남면농업협동조합이며, 근저당권 외 다수의 근저당, 압류 등이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 2,880,000,000원입니다. 임차인 현황은 별도로 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 주거지, 근린생활시설, 산업단지 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 중소규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 또한, 검준지방산업단지, 한국섬유소재연구원, 상수공단 등 산업 시설이 인접해 있어 관련 배후 수요가 존재할 수 있습니다. 토지이용계획상 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(상수지구) 등이 혼재되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 양주시 남면 상수리는 배후 주거지와 함께 농경지가 분포하는 지역입니다. 상수1리 마을회관이 인근에 위치하고 있습니다. 차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 일부 필지는 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하나, 일부 필지는 지적도상 맹지이며 인접 필지를 통해 통행해야 합니다. [Provided text]

6. 잠재적 리스크

* 환경 문제: 양주시 남면, 특히 상수리 일대는 과거 및 현재까지 음식물쓰레기 처리시설, 폐기물 처리시설 등으로 인한 악취 및 환경 민원이 발생했던 이력이 있습니다. 이러한 혐오시설의 존재 가능성은 본건의 가치 및 주거 쾌적성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 규제: 본건 토지는 제1종, 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(위임지역 15M), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 행위제한을 받고 있습니다. [Provided text] 특히 군사보호구역은 개발 및 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

* 맹지: 일부 필지는 지적도상 맹지로, 인접 필지를 통한 통행이 필요하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다. [Provided text]

* 개발행위허가 확인 필요: 목록 1~5, 7~10 토지는 개발행위허가를 득한 것으로 탐문되었으나, 경매 참여 시 허가 유효 여부 및 승계 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다. [Provided text]

* 제시외 건물 제외: 목록 6 토지 지상의 판넬조 판넬지붕 창고 약 12㎡는 매각에서 제외되므로, 낙찰 시 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다. [Provided text]

7. 종합 의견

본건은 양주시 남면 상수리의 토지로서, 일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 가능성을 가지고 있습니다. 인근에 산업단지가 위치하여 관련 배후 수요 또한 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 과거부터 있어왔던 폐기물 처리 시설 등으로 인한 환경 민원 발생 이력, 군사 보호 구역 등 복합적인 토지이용 규제, 일부 맹지 존재 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 선순위지상권은 말소 동의가 제출되었으나, 관련 사항을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 및 개발 잠재력: 제1, 2종 일반주거지역 및 상수지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 주거지 또는 상업시설 개발의 잠재력을 가집니다.

* 산업단지 인접: 인근 산업단지와의 연계를 통한 투자 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법상 성장관리권역으로 지정되어 있어 계획적인 개발 유도가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 감정평가액 3,113,955,000원을 기준으로 하되, 권리관계, 토지이용계획, 주위 환경, 잠재적 리스크 요인, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 과거 환경 민원 이력, 맹지 비율, 개발행위허가 재확인 필요성, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본건은 인수할 보증금이 없어 권리 분석 상 부담은 적으나, 리스크 요인에 대한 충분한 검토 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.