나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13044 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 636 브라운스톤돈암아파트 제상가동 제4층 제404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

일괄매각
재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13044 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 돈암동 636 브라운스톤돈암아파트 제상가동 제4층 제404호

용도: 근린상가

감정가: 882,000,000원

토지면적: 97.84㎡ (약 29.60평)

토지지분: 97.844㎡ (약 29.60평)

건물면적: 170.73㎡ (약 51.65평)

건물지분: 170.73㎡ (약 51.65평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 재매각

주의사항: 일괄매각, 재매각임. 매수신청보증금 20%

건축물 정보:

건물명: 브라운스톤 돈암 아파트

주소: 서울특별시 성북구 북악산로 844 (돈암동)

총괄표제부상 용도: 공동주택, 생활편익시설, 근린생활시설

표제부상 용도: 생활편익시설, 근린생활시설, 노유자시설

건축구조: 철근콘크리트구조

총 층수 (상가동): 5층

해당 층: 4층

해당 호수: 404호

2. 입지조건

주변 교통:

* 지하철: 4호선 성신여대입구역 (우이신설선 환승), 6호선 보문역 이용 가능

* 버스: 성신여대입구역 인근에 다수의 간선 및 지선버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함

* 주요 도로: 내부순환로 접근성이 좋음

주변 환경:

* 브라운스톤 돈암 아파트 단지 내 상가동에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역임.

* 성신여대 상권과 인접하여 젊은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임

접근성:

* 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 성신여대입구역을 중심으로 상업 및 문화 시설 접근성이 뛰어남

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을5 근저당권, 안암동새마을금고, 2016-06-17 접수, 422,500,000원 [cite: 등기부요약]

인수되는 권리:

* 지상권 [cite: 물건명세서 참고사항]

소멸되는 권리:

* 모든 압류, 가압류, 근저당, 강제경매, 임의경매 개시결정 등기 등 (말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸) [cite: 등기부요약]

총 채권액: 804,156,343원 [cite: 등기부요약]

임차인 현황:

* * 김 , 보증금 50,000,000원, 차임 280,000원, 전입/사업일자 2022-11-25, 확정일자 2022-11-25, 대항력 없음. [cite: 감정평가서요약]

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: 감정평가서요약]

4. 상권분석

주변 상업시설 현황:

* 해당 물건은 브라운스톤 돈암 아파트 단지 내 상가에 위치함.

* 인근 성신여대입구역 주변으로 로데오 거리, 쇼핑몰, 다양한 프랜차이즈 및 개인 상점들이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발함

* 10대 ~ 20대 젊은층을 주요 타겟으로 하는 패션, F&B 업종이 많음

유동인구 및 배후수요:

* 성신여대, 고려대, 국민대, 한성대, 서경대 등 다수의 대학교와 중고등학교가 밀집해 있어 학생 유동인구가 풍부함

* 주변 아파트 단지 거주민 및 직장인 등 안정적인 배후수요 확보 가능

상권 특성:

* 젊은층 중심의 소비 상권으로, 로데오 거리 및 대학가 특성을 지님

* 소비 트렌드 변화에 따라 카페, 디저트, 소형 외식 업종으로 재편되는 경향을 보임

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 돈암시장 등 전통 시장과 인접해 있음

교육시설:

* 성신여자대학교, 용문고등학교, 각종 중고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함

의료시설:

* 서울성심병원, 강북삼성병원 등 종합병원 이용 가능

녹지 공간:

* 인근에 별도의 대규모 공원 정보는 부족하나, 서울 시내 도심 상권으로서의 기능을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

재매각:

* 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요함.

중복병합사건:

* 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 법적 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있음.

구분건물 이용상 문제:

* 물건명세서 상 "본건은 구분건물 2호가 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 조사됨"이라는 내용은, 실제 점유 및 이용 현황과 공부상의 내용이 일치하지 않거나, 향후 인도명령 및 사용 수익에 있어 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

인수되는 지상권:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용과 범위, 영향 등을 정확히 파악해야 함.

혐오시설:

* 주변에 특별히 언급된 혐오시설 정보는 없습니다. 다만, 대규모 도심 지역이므로 개발 및 민원 발생 가능성은 상존함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 성북구 돈암동의 역세권에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후수요와 젊은 유동인구를 기반으로 한 상권에 속해 있습니다. 재매각 사건이라는 점, 그리고 구분건물 이용상 문제 및 인수되는 지상권 등의 리스크 요인이 존재하나, 감정가 8.82억원 대비 토지 약 29.60평, 건물 약 51.65평의 면적을 고려할 때 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리관계 및 임차인 현황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망과 풍부한 유동인구를 갖춘 서울 도심 상권에 위치.

* 성신여대 상권 등 젊은 층의 소비력이 높은 지역에 속해 있어 업종 선택에 따라 높은 수익 기대 가능.

* 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 고정 수요 및 주변 상업 시설 이용객 흡수 용이.

* 재매각으로 인한 감정가 대비 저가 매수의 기회 고려 가능.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세 비교, 경쟁 물건 분석, 낙찰 사례 조사 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

현재 감정가는 882,000,000원입니다.

본건은 재매각 물건이며, 임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다.

종합적인 투자 가치와 리스크 요인을 고려하여, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 감안한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.