나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13077 [1] 서울특별시 강북구 미아동 776-19 유진빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""서울삼양초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2014.01.29)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터, 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(""주거환 경관리사업""서울특별시고시 제2015-314호:건축물 용도제한 사항 있음.자세한 사항은 주택 과에 문의)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13077 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 776-19 유진빌 제5층 제501호

건물명: 유진빌

용도: 다세대주택

사용승인일: 2014년 1월 29일

1.2. 물건 상세

토지면적: 26.50㎡ (약 7.95평)

건물면적: 45.00㎡ (약 13.61평) - 전용면적

토지지분: 26.5㎡

건물지분: 45㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 284,000,000원

1.3. 권리사항

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

등기부상 채권 총액: 310,000,000원

말소기준권리: 갑6 압류 (강북구)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권개요란이 비어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울삼양초등학교" 동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거환경을 형성하고 있음.

2.2. 교통

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 주변 시설

인근에 서울삼양초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 일반적인 주거 지역으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 29일

확정일자: 2021년 9월 23일

대항력: 없음

주의사항: 임차인의 보증금이 310,000,000원으로 높으나, 등기부상 '말소' 처리되어 대항력이 없는 것으로 분석됨. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, HUG와의 조율 또는 HUG의 채권 확보 절차가 진행 중일 가능성이 있음.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 확인됨.

말소기준권리인 '갑6 압류(강북구)' 이후 등기된 권리(을5 주택임차권, 갑8 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

현재 등기부상 채권 총액은 310,000,000원으로 확인됨.

3.3. 인수주의 권리

전술한 바와 같이, 등기부상 을구의 주택임차권(정 ) 및 갑구의 강제경매(주택도시보증공사)는 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 위치하여 생활이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

서울삼양초등학교가 인접해 있어, 어린 자녀를 둔 가구의 교육 여건이 우수함.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG의 구체적인 역할 및 인수 조건 변경 사항에 대한 명확한 이해가 필요함. 이는 입찰가 산정 및 향후 절차에 영향을 미칠 수 있음.

등기부상 말소 처리된 권리의 실제 상태: 등기부상 말소로 처리되었으나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 관련하여 HUG와의 협의 또는 절차 진행 상황에 따라 변동 가능성이 있는지 면밀히 확인해야 함.

내부 상태: '내부구조도'의 작성은 외부 관찰 등에 의하였으며, 내부 실사 시 다소 상이할 수 있다는 점에 유의해야 함. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 미아동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인접 등 입지 조건이 양호함.

등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이며, 이는 큰 장점임.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 관련하여 추가적인 확인이 필요하며, 임차인 정보와 등기부상 말소 처리의 연관성에 대한 명확한 파악이 중요함.

8. 투자 포인트

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적음 (인수 보증금 0원).

서울 시내의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됨.

사용승인일이 2014년으로 비교적 신축에 가까워 내부 상태 양호 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 284,000,000원

최근 매매 사례 분석:

50. 82㎡ (2017년 준공): 21,800만원 (약 428.9만원/㎡)

34. 26㎡ (1988년 준공): 17,000만원 (약 496.2만원/㎡)

57. 58㎡ (2021년 준공): 31,800만원 (약 552.3만원/㎡)

본건(45㎡, 2014년 준공)의 경우, 위 사례들을 종합적으로 고려할 때 ㎡당 시세는 약 450만원 ~ 550만원 수준으로 판단됨.

이에 따라, 본건의 시세 반영 예상가는 약 20,000만원 ~ 25,000만원 내외로 추정됨.

감정가(28,400만원)와 시장 시세, 그리고 HUG 인수 조건 변경 등 특수 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

권리 인수 부담이 없고 HUG 관련 불확실성이 해소된다는 가정 하에, 감정가를 상회하지 않는 범위 내에서, 보수적으로는 23,000만원 ~ 27,000만원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.