나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13014 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 ""숭곡중학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건물로서,

외벽 :석재붙임 등 마감
창호 :샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 장방형토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

90-1817:도시지역 , 준주거지역 , 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
90-1818:도시지역 , 준주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
90-1819:도시지역 , 준주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13014 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 제4층 제403호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

1.2. 면적 및 평가

감정가: 140,000,000원

토지면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

건물면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

전용면적(JSON 정보): 26.27㎡ (약 7.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "숭곡중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-09-08, 1,279,000,000원).

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한 (한국주택금융공사)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-25

확정일자: 2022-01-13

배당신고일자: 2024-05-09

대항력: 없음 (제공된 목록상)

3.3. 특이사항

대항력있는임차인, HF 인수조건 변경.

제공된 '임차인 현황'에 대항력이 없다고 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 기재되어 있어 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다. 또한, 'HF 인수조건 변경'은 한국주택금융공사와 관련된 특수한 계약 조건이 존재할 수 있음을 시사하며, 이에 대한 정확한 파악이 필수적입니다. '권리분석: 인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 오피스텔로, 주거 및 업무 복합 기능이 가능한 입지에 있습니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 용이하며, 직장인 및 1인 가구 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 숭곡중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 자체 조사로는 해당 물건 주변에 혐오시설이 있다고 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'대항력있는임차인' 문구와 '대항력: 없음' 명시 간의 상충. 이는 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 가능성을 내포합니다. 'HF 인수조건 변경' 역시 복잡한 금융 또는 법적 문제가 얽혀 있을 수 있으며, 인수 시 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 시장 관련 리스크

부동산 시장 변동성, 해당 지역 내 유사 물건의 공급 및 수요 상황에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정가와 최근 매매가(JSON 정보 기준) 간의 차이(감정가 1억 4천만원 vs. 매매가 2억원)는 감정의 정확성 또는 특수 물건의 가치 반영 여부에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 오피스텔로, 최근 신축된 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있습니다. 입지적으로는 학교와 주거/상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다. 그러나 '대항력있는임차인' 및 'HF 인수조건 변경'과 같은 특수 물건 정보는 권리 분석 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 크게 증가시킵니다. 제공된 임차인 현황 상 대항력이 없다고는 하나, 관련 문구에 대한 주의가 필요하며, '인수 보증금 합계: 0원'이라도 점유자의 권리 행사에 따른 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 잠재력: 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 실거주 또는 임대 수익: 소형 면적(전용 26.27㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 140,000,000원입니다.

최근 매매 JSON 정보에 따르면 유사 물건(동일 건물, 동일 호수대)이 2026년 5월 23일 200,000,000원에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 시장 가격이 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

그러나 '대항력있는임차인' 및 'HF 인수조건 변경'과 같은 특이사항으로 인해 명도 및 권리관계에 복잡성이 예상됩니다. '인수 보증금 합계 0원'은 보증금 인수 부담은 없으나, 점유권 관련 분쟁 가능성은 상존합니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황과 리스크를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 특히, 해당 임차인과의 관계 및 'HF 인수조건 변경'의 구체적인 내용을 사전에 철저히 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.