나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13005 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 533-31 에이동 제지하층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 ""북한산우이역(우이신설선)"" 남동측 인근에 위치하며
, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대
로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 ""북한산우이역(우이신설선)""
등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 모임지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제지하층 제1호로서,
(사용승인일: 1991.12.27)
외 벽: 적벽돌쌓기 마감 등,
내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중
임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13005 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 533-31 에이동 제지하층 제1호

용도: 다세대주택

건물 연면적: 42.72㎡ (약 12.92평)

토지 면적: 29.00㎡ (약 8.77평)

감정가: 97,000,000원

건물 사용승인일: 1991년 12월 27일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOO

특이사항: 재매각 (매수신청보증금 20% 납부)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택입니다.

주위 환경: 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

교통 상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 서울 지하철 4호선 쌍문역 및 우이신설선(북한산우이역) 등과의 접근성도 고려할 수 있습니다.

도로 상황: 본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 9월 19일 접수된 수원지구원예농업협동조합의 근저당권(58,800,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 근저당권, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상으로는 지상권이 등기되어 있으나, 상세 내용이 제공되지 않아 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김정호)

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자: 2021년 3월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

등기부채권 총액: 58,800,000원

4. 상권분석

본건은 일반적인 주거지역 내 다세대주택 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변 근린생활시설의 분포도를 고려할 때, 지역 기반 상권으로 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경: 주변에 다세대주택이 많아 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통: 대중교통 이용이 가능하며, 서울 지하철 4호선 쌍문역 및 우이신설선(북한산우이역) 접근성을 고려해볼 수 있습니다.

편의시설: 주변에 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 시설 정보는 현장 확인 또는 추가 조사 필요)

교육시설: (정확한 교육시설 정보는 현장 확인 또는 추가 조사 필요)

혐오시설: 검색 결과상 본건 소재지 인근에 소각장, 주취센터 등 대규모 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 혐오시설 설치는 지역 주민들의 민감한 사안이므로, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 이전 입찰에서 매각되지 못하고 재매각으로 나온 물건입니다. 이는 이전 입찰자들이 파악한 문제점이 있거나, 시장 상황, 또는 예상치 못한 요인이 작용했을 가능성을 시사합니다. 정확한 유찰 사유에 대한 파악이 중요하며, 이는 통상 유찰 횟수가 많아질수록 가격 하락 요인이 될 수 있습니다.

매수신청보증금: 재매각으로 인해 매수신청보증금이 감정가의 20%로 상향되었습니다. 이는 초기 자금 부담을 증가시킵니다.

건물 노후도: 1991년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 35년이 경과하여 내부 및 외부 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

불명확한 권리: 등기부상 말소되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

정보 혼재: 제공된 감정평가서 요약의 위치 정보(우이동)와 실제 소재지(쌍문동) 간에 불일치가 확인되었습니다. 또한, 건축물대장 정보 중 전유부에서 '3층1호'가 언급되었으나, 본건은 '제지하층 제1호'입니다. 이는 정보 오류 가능성을 내포하므로, 실제 현장 및 등기부 등 상세한 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 재매각 대상 다세대주택입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

건물 노후도와 재매각이라는 점은 투자 결정 시 신중한 접근을 요하며, 특히 유찰 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

감정가는 97,000,000원이며, 주변 시세 및 물건의 특성을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

재매각을 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 통상 재매각 물건은 최초 감정가 대비 할인된 가격으로 거래될 가능성이 있습니다.

명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

주거지로서의 안정성: 쌍문동 지역은 주거지로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원입니다.

주변 다세대주택 최근 매매 사례 분석 결과, 지하층, 1991년 준공 건물의 경우, 평당 약 600만원 ~ 700만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* (예시: 2026년 7월 8일 거래된 59.88㎡ (약 18.1평) 지하층 다세대주택이 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 663만원 수준입니다.)

본건의 면적(42.72㎡, 약 12.92평)과 건물의 노후도(1991년 준공), 지하층이라는 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

재매각 물건임을 감안하여, 입찰 경쟁률 및 추가적인 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

추정 시세: 약 75,000,000원 ~ 85,000,000원

예상 입찰가: 본건의 가치를 고려했을 때, 77,000,000원 내외의 입찰가를 제시하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 79.4% 수준이며, 시장 추정치 범위 내에 있습니다.

주의: 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리관계 및 법적 제반 사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.