나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12897 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 경전철 우이신설선 ""정릉역"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 ""정릉역"" 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 석재 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단으로서 대체로 세장형에 유사한 토지로서, 도시형생활주택, 근린생활시설 및 오피스텔 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 정릉동 148-10, 148-11, 148-12, 148-13, 150-27, 155-4 >
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), (정릉동155-4: 건축선(2019-04-18)).

< 정릉동 155-7 >
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호)
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 건축선(2019-04-18).

< 정릉동 971-14 >
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 거주중인 것으로 구두탐문되나 정확성 여부 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12897 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

건물면적: 12.33㎡ (약 3.73평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 204,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 경전철 우이신설선 "정릉역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 우이신설선 "정릉역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등기 등이 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 1월 23일자 남동세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(김도희) 명의의 임차인이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

해당 임차인은 2023년 4월 27일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 167,000,000원, 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 주택임차권은 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. (말소: 인수)

개인정보 보호를 위해 임차인 이름은 김 로 표기합니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 남동세무서장의 압류(2024.01.23.)보다 늦은 시점(2024.07.18.)에 등기된 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다. 그러나 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액 부분은 말소되지 않고 인수될 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어, 입찰가 산정 시 추가 인수 부담은 없는 것으로 간주됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 한은빌라나동(1986년식, 38.76㎡): 118,000,000원 (약 3,044,000원/㎡)

* 삼성홈타운(2004년식, 53.22㎡): 140,000,000원 (약 2,630,000원/㎡)

* 건일테크빌(2002년식, 55.68㎡): 234,000,000원 (약 4,195,000원/㎡)

본건(12.33㎡)의 감정가는 204,000,000원으로, 평당 약 54,700,000원에 해당합니다. 이는 주변 유사 면적 물건의 시세와 비교했을 때 상당한 차이를 보이며, 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 본건의 작은 면적(도시형생활주택)과 개별 건물의 특성이 반영된 것으로 추정됩니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 "인수 보증금"을 제외하고 산정합니다. 본건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

감정가 204,000,000원을 기준으로 하되, 높은 평당가 책정 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성(배당 미변제 시) 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제301호 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

단지 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 있어 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다. 제공된 정보 상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 산정되어 경매 절차상 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없다고 간주되지만, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금에 대해 낙찰자가 책임을 져야 할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

감정가가 주변 실거래가 대비 평당 가격으로 환산 시 매우 높게 책정되어 있어, 향후 매각 또는 재임대 시 가격 경쟁력 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 12.33㎡라는 매우 작은 면적은 특정 수요층에 한정될 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역(정릉역) 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 투자용으로 적합한 소형 도시형생활주택입니다.

* 높은 잠재력: 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 정릉역 인근의 편리한 입지를 갖춘 소형 도시형생활주택입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 상대적으로 높게 책정되었으며, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 위험이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 해소할 수 있는지 신중하게 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

앞서 산정한 인수 보증금 0원과 감정가 204,000,000원을 바탕으로, 잠재적 리스크와 시세와의 괴리를 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

제시된 물건의 감정가는 204,000,000원이며, 주변 시세 대비 높은 수준입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 배당 여부에 따라 추가적인 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 95% 수준인 약 193,800,000원에서 100% 수준인 204,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

보다 안정적인 투자를 위해, 195,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가를 약간 하회하며, 임차인 관련 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 당시의 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.