나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13072 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1505 면목동아남리치카운티아파트 103동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면목역(지하철7호선)"" 서측 인근에 위치하며, 본건
주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반
교통편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 벽식구조 기타지붕, 칼라아스팔트슁글경사지붕 11층건 내
제3층 제302호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호 : 새시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 8필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 갖추었으며 외곽공도와의 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5 : 제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위
탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군
사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호2 : 제3종일반주거지역,도로(접합),조망가로특화경관지구,가축사육제한구역(문의:보건
행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반
+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀
억제권역<수도권정비계획법>,건축선(건축과 별도문의),

기호3 : 제3종일반주거지역,가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발107m
(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,

기호4 : 제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획
법>,

기호6,7 : 제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(
위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,하천구역<하천법>,

기호8 : 제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획
획법>, 하천구역<하천법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 건축물대장상 현황도
를 기준하였으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13072 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1505 면목동아남리치카운티아파트 103동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 700,000,000원

토지면적: 43.69㎡ (약 13.22평)

건물면적: 84.74㎡ (약 25.63평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목역(지하철 7호선)" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통편의도는 보통시됩니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 벽식구조 기타지붕, 칼라아스팔트슁글 경사지붕 11층 건 내 제3층 제302호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 8필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 본건 단지 내 도로가 갖추어져 있으며, 외곽 공도와의 연계가 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 5: 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 기호 2: 제3종일반주거지역, 도로(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선

* 기호 3: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 기호 4: 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 기호 6, 7: 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 하천구역

* 기호 8: 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 하천구역

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2005-02-07, 면목1동23통재건축주택조합

* 소유권이전: 2005-03-29, 김시근 (매매)

* 말소기준권리: 을3 근저당, 우리은행, 2013-01-02, 101,200,000원

* 기타 권리: 을6 근저당(우리은행, 300,000,000원), 을7 근저당(우리은행, 120,000,000원), 갑3 가압류(케이비캐피탈, 8,601,540원), 갑4 가압류(우리은행, 102,430,882원)

* 경매개시결정: 갑5 임의경매, 유아이제사십차유동화전문유한회사, 420,000,000원 (2025-08-12)

* 등기부채권 총액: 632,232,422원 (이 수치는 말소기준권리 이후의 채권총액으로 보이며, 등기부등본 상 모든 채권액과는 다를 수 있습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-05-23

* 확정일자: 2014-05-15

* 배당신고일자: 2025-10-15

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매 절차에서 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됨)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

권리분석 요약: 본건은 말소기준권리(근저당)보다 앞선 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다. 경매개시결정은 유동화전문회사에 의해 이루어졌으며, 말소기준권리보다 후순위의 채권 및 가압류는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 지하철 7호선 면목역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다. (혐오시설 관련 정보는 현재 파악되지 않음)

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선 면목역 및 다수의 버스 노선 이용 가능. 차량 진출입 용이.

편의시설: 아파트 단지 내 편의시설 (관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소) 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

주거환경: 아파트 단지로 형성된 주거 지역으로, 주변 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

아파트 정보:

* 아파트명: 면목동아남리치카운티

* 건축년도: 2004년 12월 (사용승인일 2004.12.10)

* 동수: 5개동

* 세대수: 178세대

* 최고층: 12층

* 본건 호수: 103동 3층 302호 (전용면적 84.74㎡, 약 25.63평)

* 분양면적은 별도 명시되지 않았습니다.

* 주차: 단지 총 주차대수 191대 (지상 62대, 지하 129대)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 3억원, 확정일자 2014.05.15, 전입일자 2012.05.23의 임차인이 존재하며 대항력이 있습니다. 비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

유동화 물건: 유동화전문회사가 채권자이므로, 일반 금융기관 경매와는 다소 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

건물 상태: 2004년 건축물로 연식이 있으며, 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 이용상황은 건축물대장상 현황도를 기준으로 하므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 아남리치카운티 아파트 경매 물건입니다. 지하철 7호선 면목역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 주거 환경 또한 양호합니다. 84.74㎡(약 25.63평)의 전용면적을 가지고 있으며, 최근 실거래가 기준으로 시세는 약 7억 5천만원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 7억원으로 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

가장 큰 특징은 보증금 3억원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 하지만 권리분석상 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 나타나, 명도 과정에서의 법적 이슈는 최소화될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 존재 자체는 명도 과정에서 시간적, 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점도 추가적인 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 7호선 면목역 역세권으로 서울 도심 접근성이 양호합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 면목동 지역의 아파트로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 명도 관련 리스크를 통제할 수 있습니다. (다만, 명도 과정은 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 7억원, 유사 면적 최근 실거래가 7억 5천만원 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되었습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 수준에서 약간의 위험 프리미엄을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권리 분석 상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰가의 총 실질 매입 비용이 됩니다. 시세 (약 7.5억원)와 감정가 (7억원)를 고려하여, 잠재적 리스크(명도 등)를 감안하면 시세 하단부 또는 감정가 대비 약간의 상승분을 고려한 가격이 적정할 수 있습니다.

현 시세(약 7.5억원)와 감정가(7억원)를 바탕으로, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근 시, 730,000,000원 (7억 3천만원) 정도의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로 최종 결정 시 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.