나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13064 [1] 서울특별시 강북구 수유동 508-37 하나아이파크빌 102동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""한신대학학교"" 북측 인근에 위치며 주위는 단독주택
다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여
대중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 203호로서,
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 등 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

단지형다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단지 가장형의 평탄한 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

*기호3 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환
경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

*기호4 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13064 (1)

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 232,000,000원

작성일: 2026년 5월 26일

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 508-37 하나아이파크빌 102동 2층 203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

토지면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

토지지분: 18.52㎡

건물지분: 29.87㎡

특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사 임차인)

1.3. 건축물 상세

건물명: 하나아이파크빌

동/호수: 102동 2층 203호

건축년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층

외벽: 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감

창호: 샷시 이중 창

설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며, "한신대학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 점포 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있고 지하철역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 경매의 말소기준권리는 2022년 6월 20일 접수된 익산세무서장의 압류(갑6)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 225,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-28, 확정일자 2022-02-11, 배당신고일자 2024-04-18.

대항력: 없음.

비고: 임차인(주택도시보증공사)은 배당금에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다 (2026. 3. 4. 접수).

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택도시보증공사 임차인의 경우, 확약서 제출로 인해 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의하였으므로 인수 부담 없음).

3.4. 말소기준권리

익산세무서장 압류 (2022-06-20)

3.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출은 본 물건의 주요 특징입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근 지역은 주택가와 함께 다양한 근린생활시설 및 점포가 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

단독주택, 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철역이 근거리에 있어 생활 편의성은 무난합니다. 주변에 학교(한신대학교 인근)가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시세 괴리 가능성

제공된 최근 매매 정보 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 사례(2026년 6월 기준)들이 본 건의 감정가 대비 평당 가격이 현저히 낮은 경향을 보입니다. 북한산그랑빌(2008년식, 69.57㎡)은 28,200만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산하면 본건의 제곱미터당 가격은 약 400만원대 수준입니다. 반면 본건의 감정가는 제곱미터당 약 777만원 수준으로, 시세와 감정가 간의 괴리가 상당할 수 있습니다. 입찰 시 시장 조사를 통해 정확한 현 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상에 한정되며 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 해당될 경우 추가 확인이 필요합니다. (현재 시점으로는 기간 만료 가능성 있음. 정확한 확인 필요).

7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 채권 보전 경매로, 채권자가 임차인의 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하여 인수되는 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 최근 건축된(2016년) 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사의 임의 경매 절차를 통해 진행되며, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자는 인수되는 임대차 보증금 부담이 전혀 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점입니다. 신축 연도(2016년)와 도시형생활주택이라는 점을 고려할 때, 감정평가액(232,000,000원)은 시장 상황을 반영한 적정 수준으로 판단될 수 있습니다. 다만, 제공된 주변 시세 자료에서는 평당 가격이 감정가보다 현저히 낮은 사례들이 발견되므로, 입찰 시 신중한 시세 조사가 필요합니다. 권리 관계의 명확성과 임대차 관련 부담이 없다는 점을 고려하여, 적정 가격 산정 후 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 232,000,000원입니다.

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인이었으며, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수해야 할 임대차 보증금이 없는 상태입니다. 이는 명도 및 권리 분석상의 큰 장점입니다.

다만, 제공된 주변 시세 데이터(JSON)에서 확인된 인근 다세대주택의 거래가는 평당 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있어 시세와의 괴리가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 220,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 시장 조사를 통해 물건의 최신 시세를 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.