나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13063 [1] 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""수유초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 '화계역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제11층 건물 내 제37층 제704호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 '오피스텔'임.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 근린생활시설, 오피스텔, 연립주택 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 동측으로 각각 노폭 약5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 수유동 50-17 : 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

2. 수유동 50-66 : 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

3. 수유동 50-68 : 도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.
임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13063 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 7층704호

용도: 오피스텔

감정가: 303,000,000원

토지면적: 10.51㎡ (약 3.18평)

토지 지분: 10.51㎡ (약 3.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.20㎡ (약 13.07평)

건물 지분: 43.2㎡ (약 13.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상)

건축물 정보:

건물명: 씨엘블루

도로명 주소: 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45 (수유동)

사용승인일: 2020년 02월 21일

구조: 철근콘크리트구조 ((철근)콘크리트 지붕)

층수: 지하 2층, 지상 11층

총 동 연면적: 2999.71㎡ (약 907.6평)

대지면적: 546.1㎡ (약 165.2평)

총 호수: 25호 (본건 704호, 7층)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 '화계역'과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 북서측 및 동측으로 각각 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울북부지방법원 2025타경13063호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 10월 18일자 남동세무서장의 압류입니다.

등기부상 을구에는 원치영 씨의 주택임차권(2022년 9월 30일 전입, 2022년 9월 13일 확정, 보증금 270,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며, '말소' 처리되어 매수인이 인수하지 않는 권리입니다.

주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 등기부상 2025년 8월 11일자 강제경매 개시결정(권리금액 270,000,000원)이 등기되었습니다.

물건명세서에 따르면 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 또한, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시되어 있습니다.

이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권 금액은 270,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 강북구 수유동 지역은 주거용 건물과 더불어 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에는 우이신설선 화계역이 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있으며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

주변 지역은 상업 및 주거 기능이 공존하며, 점진적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 인근에 수유초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

편의시설 및 생활 기반 시설은 주변 근린생활시설을 통해 충분히 이용 가능합니다.

화계역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수하며, 광역 교통망 이용도 용이합니다.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 선순위임차권 등 특이사항이 명시되어 있으나, 권리분석 결과 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건축물 현황도, 외부 관찰 및 탐문조사를 종합하여 평가되었으므로, 임장 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있으나, 일반적인 상업지역 내 오피스텔 용도로는 크게 문제가 되지 않는 수준입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동의 교통 요지에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다.

화계역 역세권이라는 장점과 주변의 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 매수인이 인수할 부담이 적은 점은 긍정적입니다.

다만, 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 대중교통 접근성 (화계역 도보권)

안정적인 임대 수요가 예상되는 지역

명확한 권리 관계 (매수인이 인수하는 보증금 없음)

향후 지역 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 303,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔이 약 270,000,000원에서 310,000,000원 범위에서 거래되고 있음을 확인하였습니다.

권리 관계(인수 보증금 없음) 및 현재 시세를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 280,000,000원 ~ 305,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

최적의 입찰가는 단독 입찰 여부, 경쟁 상황, 개인의 투자 목표 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.