나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2699 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 409-1 홀가하우스 에이동 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""서울군자초등학교"" 남서측에 위치함.
주위는 도시형생활주택,다세대주택,아파트,단독주택 및 각종 근린생활시설 등이
소재하는 주거지대로서 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 도로변에 각종 노선버스 정류장 및
지하철역(장한평역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 내 6층 603호로서
외벽:석재붙임마감 등.
내벽:벽지마감 등.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

2019.02.21일자로 사용승인되고,
방,거실,주방,욕실겸화장실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급배수,위생설비,도시가스보일러설비,승강기설비,옥내소화전,화재탐지 및 경보설비,
스프링클러,주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로서 공동주택,근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대),
소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-16)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(2015-09-16)(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.

2.본건 평가대상 홀가하우스 에이동 6층 603호는 2인의 공유물건이며
금번 평가대상은 매각지분 김수경 지분 전부(2분의 1 지분)임.

3.금번 평가대상 홀가하우스 에이동 6층 603호는 집합건축물대장상에 위반건축물로
되어 있음.
2019.03.21. 위반건축물표시:주택과-8928(2019.03.20)호에 의함.
[위반내용:A동603호 9㎡ 조립식패널조 주거 무단증축]

물건 비고

- 지분매각
- 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)
- 2026. 5. 6. 공유자 도학림으로부터 우선매수신고서가 제출됨
- 집합건축물대장 상 위반건축물표기(9㎡ 조립식패널조 주거 무단증축)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2699 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 409-1 홀가하우스 에이동 6층603호

용도: 다세대주택

감정가: 금115,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/2 지분)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 15.45㎡ (약 4.67평)

토지지분: 7.725㎡ (약 2.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.17㎡ (약 6.70평)

건물지분: 11.085㎡ (약 3.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

건축물대장 상 위반건축물 표기: 9㎡ 조립식패널조 주거 무단증축

1.4. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "서울군자초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로변에 각종 노선버스 정류장 및 지하철 장한평역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장안평일대), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.5. 권리분석

말소기준권리: 을1 (2023.05.15.) 근저당권 (채권자: 박재한)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 개요상 기재되어 있으나, 본건에는 해당사항 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-16

* 확정일자: 2024-07-16

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 토지 및 건물 지분(1/2) 매각입니다.

* 공유자 우선매수 신고 제한이 있으며, 1회에 한하여 허용됩니다.

* 2026년 5월 6일, 공유자 도학림으로부터 우선매수신고서가 제출되었습니다.

* 집합건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있습니다 (9㎡ 조립식패널조 주거 무단증축).

1.7. 등기부 요약

* 소유권보존: 도학림 외 1명 (갑1)

* 소유권이전 (신탁등기말소): 김수경 외 1명 (갑3) - 본건 평가 대상은 김수경 지분 전부(1/2)입니다.

* 근저당권 (말소기준권리): 박재한 (을1, 132,000,000원, 말소)

* 압류: 성동세무서장 (갑4, 말소)

* 임의경매: 박재한 (갑5, 110,000,000원, 말소) - 본 경매 개시 결정의 채권자입니다.

* 등기부채권 총액: 132,000,000원

1.8. 상권 및 시세 분석

최근 매매 사례 분석:

* "브라운힐" (2017년식, 56.56㎡, 4층): 2026년 3월 5일 380,000,000원에 거래되었습니다. (약 17.1평)

* "(132-15)" (2012년식, 31.36㎡, 3층): 2026년 3월 9일 270,000,000원에 거래되었습니다. (약 9.5평)

* "한강팰리스" (2010년식, 29.33㎡, 7층): 2026년 3월 2일 240,000,000원에 거래되었습니다. (약 8.9평)

시세 분석:

본건은 2019년 사용승인된 홀가하우스 A동 6층 603호로, 전용면적 22.17㎡(약 6.7평)입니다. 최근 거래된 유사한 면적의 다세대주택(29.33㎡)이 2.4억 원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가 115,000,000원은 낮은 편으로 보입니다. 그러나 이는 지분매각이라는 점과 집합건축물대장 상 위반건축물 표기가 있다는 점을 감안해야 합니다.

1.9. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 6층 603호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

이용 상태: 2019년 2월 21일 사용승인되었으며, 현재 방, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 현관 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 도시가스보일러, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

주변 편의시설: 서울군자초등학교 남서측에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 무난한 편입니다.

1.10. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 전체 소유권이 아닌 1/2 지분만 매각되므로, 다른 공유자(도학림)와의 관계 설정이 중요합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자인 도학림 씨가 우선매수 신고를 하였으므로, 해당 공유자가 본 물건을 법정가에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 위반건축물: 집합건축물대장 상 9㎡ (약 2.7평)에 해당하는 조립식패널조 주거 무단증축이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 법적 문제 발생 가능성이 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. (단, 현재 조사된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.11. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동 소재 홀가하우스 A동 6층 603호의 1/2 지분 매각 건입니다. 입지 및 교통, 건물 상태는 양호한 편이나, 지분매각, 공유자 우선매수 신고, 그리고 특히 위반건축물이라는 중대한 하자 요소를 안고 있습니다. 공유자인 도학림 씨가 우선매수 신고를 하였기에, 해당 공유자가 낙찰받을 가능성을 염두에 두어야 하며, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.12. 투자 포인트

* 장안평 일대 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 지하철 장한평역 인근으로 우수한 대중교통 접근성.

* 유사 면적 대비 낮은 감정가.

1.13. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고가 제출된 상태이고, 위반건축물 등 명확한 하자 요인이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

최근 매매 사례 (2026.03.)를 볼 때, 29.33㎡(약 8.9평)의 다세대주택이 2.4억 원에 거래되었습니다. 이를 본건의 면적(22.17㎡, 약 6.7평)으로 단순 환산 시, 약 1.8억 원 수준이 됩니다. 이는 전체 소유권 기준의 가치입니다.

감정가 115,000,000원은 이러한 시장 가치 및 하자 요인을 고려한 것으로 판단됩니다.

지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 위반건축물 등 리스크를 감안하면, 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 금 80,000,000원에서 금 92,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 시장 상황, 응찰자 수, 공유자 우선매수 신고 결과 등 변수에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.