나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13036 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 158-16 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ‘방학2동주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 1994.01.07)

외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13036 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 158-16 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 면적

토지면적: 20.81㎡ (약 6.3평)

토지지분: 20.812㎡ (약 6.3평)

건물면적 (전용면적): 37.41㎡ (약 11.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 연면적: 597.24㎡ (약 180.7평)

건축물대장상 대지면적: 293.00㎡ (약 88.6평)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 1994년 1월 7일

구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 (철근콘크리트구조, 연와조)

외벽: 적벽돌쌓기 마감 등

창호: 샷시창호 등

층수: 지상 4층 중 제4층 (전유부상 3층으로 표기되나, 건물 정보상 4층으로 판단됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ‘방학2동주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 정비구역(도시 및 주거환경정비법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑20)입니다.

3.2. 말소예정 권리

본 경매 절차를 통해 다음의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 등기 (갑1, 갑2, 갑5)

* 주택임차권 (을7) - 한국토지주택공사 (말소예정으로 등기부 요약에 표기됨)

* 가압류 (갑20) - 서울보증보험주식회사

* 압류 (갑21) - 도봉구

* 압류 (갑23) - 북대전세무서장

* 압류 (갑24) - 노원구

* 강제경매 (갑25) - 서울보증보험

3.3. 인수되는 권리

특별한 사정이 없는 한, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 이는 지상권이 존재하지 않음을 의미하는 것으로 해석됩니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 104,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 30일

* 확정일자: 2021년 7월 9일

* 배당신고일자: 2024년 1월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (특이사항 및 특수물건정보 참조).

본 건 임차인인 한국토지주택공사(HUG)는 등기부상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 물건명세서상 HUG로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차보증금 104,000,000원에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 도봉구 방학동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 18일 거래: 서울 도봉구 방학동 651-30, 경서빌 (2015년 건축), 전용면적 29.98㎡ (약 9.07평), 6층, 18,500만원 (약 6,170만원/평)

* 2026년 7월 9일 거래: 서울 도봉구 방학동 264-1, 젬스톤타운E동 (2015년 건축), 전용면적 47.88㎡ (약 14.49평), 3층, 22,300만원 (약 4,660만원/평)

* 2026년 7월 6일 거래: 서울 도봉구 방학동 688-4, 샤인빌 (2021년 건축), 전용면적 50.98㎡ (약 15.42평), 3층, 31,000만원 (약 6,080만원/평)

4.2. 본건 시세 적정성

본건의 전용면적은 37.41㎡ (약 11.3평)입니다. 주변 다세대주택의 평당 시세는 약 4,660만원에서 6,170만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 건축년도(1994년)가 비교적 오래되었으나, 중간 규모의 전용면적을 고려할 때 평당 약 5,400만원의 시세를 적용할 경우, 예상 시세는 약 20,200만원 (37.41㎡ * 5,400만원/㎡)으로 추정됩니다.

감정가 107,000,000원 대비 예상 시세는 약 1.89배 수준으로, 감정가가 현재 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 방학2동주민센터 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 교육

대중교통 이용이 편리한 지역이며, 인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축년도가 1994년으로 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 복잡한 권리관계

말소기준권리 외 다수의 압류 및 가압류가 등기되어 있으며, HUG 임차인의 존재와 관련된 특이사항이 있어 권리분석 시 세밀한 검토가 필요합니다. 다만, 현재까지 파악된 정보로는 보증금 인수 위험은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획

다양한 법규에 의한 제한(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역)이 적용되고 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 107,000,000원입니다.

건축년도는 1994년으로 다소 노후되었으나, 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리관계상 말소기준권리 이후의 다양한 권리들이 정리되는 강제경매 물건입니다.

한국토지주택공사(HUG) 임차인이 존재하나, 대항력이 없으며 HUG 측의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 명확히 확인됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 현저히 낮은 수준으로, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 낮아 가격 메리트가 매우 큽니다.

* 무잉수 보증금: HUG 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 입지 장점: 서울특별시 도봉구라는 위치적 장점을 가지며, 향후 지역 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 정비구역 지정: '정비구역'으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 도시 정비 사업 추진 시 가치 상승의 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 37.41㎡ (약 11.3평)과 주변 시세(평당 약 5,400만원)를 고려할 때, 예상 시세는 약 20,200만원입니다.

감정가 107,000,000원을 기준으로, 향후 유찰 가능성, 명도 가능성, 낙찰 후 시세 차익 등을 고려하여 보수적으로 시세의 80% 수준인 약 16,160만원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 부동산 시장 동향, 경쟁 입찰 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.