나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51897 [1] 서울특별시 광진구 군자동 117-52 경일리치빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 ""세종초등학교"" 북서측 약 120미터 지점에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 서측 인근 ""동일로""변에 노선 버스정류장이 소재하고 북동측 약 670미터 지점에 전철역(군자역 : 지하철 5·7호선 환승역)이 소재하는 등 전반적은 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 5층건내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택 - (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재탐지설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지(공동주택 및 다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 서측 인근에 차량이 운행하는 간선도로(동일로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사 : 경매신청채권자로 임차권자 백은실의 임차보증금반환채권 전액을 대위변제로 인하여 승계함
-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 주택임차권 등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)
-집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표시 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51897 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 117-52 경일리치빌 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 304,000,000원

토지면적: 19.35㎡ (약 5.85평)

토지지분: 19.35㎡ (약 5.85평)

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.62㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주)OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "세종초등학교" 북서측 약 120미터 지점에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 303호이며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 교통상황

서측 인근 "동일로" 변에 버스 정류장이 위치하며, 북동측 약 670미터 지점에는 지하철 5·7호선 환승역인 군자역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 차량의 진·출입이 용이하며, 동일로를 통해 타 지역으로의 교통 연계성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 6일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류입니다.

말소되는 권리로는 갑구의 가압류 및 을구의 주택임차권 등기(을9)를 제외한 채권들이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 백은실

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 19일

* 확정일자: 2022년 4월 4일 (등기부상 2022년 4월 25일 기재)

* 배당신고일자: 2024년 5월 31일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (백은실): 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 보증금 전액(280,000,000원)을 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 521,078,964원

1.4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 세종초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 풍부한 지역입니다.

군자역(5, 7호선 환승역)이 도보 가능한 거리에 있어 교통 요지로서의 가치도 높으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

이는 향후 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 세종초등학교, 군자초등학교, 중곡초등학교, 건국대학교, 세종대학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 롯데백화점(건대입구점), 스타시티몰, 이마트(자양점), 건대병원 등 대형 쇼핑몰 및 병원 이용이 편리합니다.

* 여가시설: 중랑천, 서울숲 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 백은실의 보증금 280,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 금액에 상당한 영향을 미치므로 신중한 고려가 필요합니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장상 위반건축물 표시가 있습니다. 정확한 위반 내용, 철거 명령, 이행강제금 부과 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다. 이는 추후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 사안입니다.

* 공동담보: 특이사항에 공동담보라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 본 물건 외 다른 담보물이 설정되어 경매가 진행되었거나, 추후 추가적인 권리 관계가 발생할 수 있음을 시사하므로, 관련 내용을 추가로 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 관련 추가 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 군자동의 역세권 및 학세권 단지 내 다세대주택으로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수, 위반건축물 등재, 공동담보 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

특히 임차인 보증금 인수 금액이 감정가에 근접하여, 낙찰 후 총 부담액이 시세 대비 높아질 수 있다는 점을 충분히 인지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 군자역(5, 7호선) 및 세종초등학교 인근이라는 뛰어난 입지 조건으로 실수요자의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 304,000,000원

* 건물 면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

* 인수 보증금: 280,000,000원 (임차인 백은실)

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격대는 대략 250만원에서 340만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 건물 면적(약 8.96평)을 고려할 때, 자체적인 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 부담액은 낙찰가 + 280,000,000원이 됩니다.

위반건축물 등재, 공동담보, 임대차 관계 불확실성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70%~80% 수준인 210,000,000원에서 240,000,000원 사이로 제안합니다.

* 이는 법원 경매 물건의 특성, 현장 조사를 통한 건물 상태, 명도 가능성, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함을 강조합니다.

* 또한, 최종 낙찰 시 총 부담액은 낙찰가에 인수되는 임차인 보증금 280,000,000원을 합산한 금액이 되므로, 총 투자 비용을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

1.10. 주변 시설 분석

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건지(서울특별시 광진구 군자동 117-52) 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 고압선, 장례시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광진구는 폐기물 적환장 설치 논란이 있었던 지역으로, 관련 시설에 대한 지역 주민들의 민감성이 존재할 수 있습니다.

* 주요 시설:

* 교육시설: 세종초등학교, 군자초등학교, 중곡초등학교, 용마초등학교, 건국대학교, 세종대학교 등

* 교통시설: 군자역 (지하철 5, 7호선), 동일로 버스 정류장

* 상업/편의시설: 롯데백화점(건대입구점), 스타시티몰, 이마트(자양점), 건대병원

* 녹지/여가시설: 중랑천, 서울숲

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.