나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51893 [1] 서울특별시 송파구 거여동 35-2 아키스오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 거여역 동측 인근에 위치하는 부동산으로서,
본건 일대는 상업시설과 오피스텔 등을 중심으로 인근에 교통 및 편의시설 소재하는 지역이며 주거용 및 상업용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 가능하고, 인근에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함.
본건의 서측 약 400m 거리에 지하철 5호선의 역인 ""거여역"" 소재하고, 북서측 약 2.0km 거리에는 3호선과 5호선의 환승역인 ""오금역"" 소재함.
본건의 남동측 약 50m 이내와 북동측 약 250m 거리에 다수의 노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 오피스텔 건물이며,

외벽 : 드라이비트 및 석재 판붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 타일붙임.
창호 : PVC 창호.

이용상태

본건인 602호는 오피스텔로 이용중임.
(주방 및 거실, 방2, 욕실 겸 화장실)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 갖추고 있음.
본건 건물에 옥내 자주식 주차 10대분(157.84㎡) 주차공간 확보되어 있음. (세대 당 0.345 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 건물부지는 오피스텔 건물의 건부지로 이용중이며, 전체 대체로 세장형(접면도로를 기준으로 세로로 긴 직사각형 모양)의 토지로서 간선도로에 비해 평탄함.

인접 도로상태등

본건 건물의 남측으로 로폭 약 20m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(1호), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트)) 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 참고사항 없음.

물건 비고

토지 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51893 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 35-2 아키스오피스텔 6층602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 252,000,000원

* 토지면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

* 건물면적: 42.56㎡ (약 12.87평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

* 특이사항: 재정비촉진지구, 대항력있는임차인, 토지 별도 등기 있음

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 거여동 35-2 아키스오피스텔 6층602호

* 주변 환경: 본 물건 일대는 상업시설과 오피스텔 등을 중심으로 주거 및 상업 활동에 적합한 지역으로, 주변에 교통 및 편의시설이 소재하여 제반 입지조건이 양호합니다.

* 교통상황:

* 지하철 5호선 거여역 동측 약 400m 거리에 위치합니다.

* 3호선과 5호선의 환승역인 오금역은 북서측 약 2.0km 거리에 있습니다.

* 남동측 약 50m 이내와 북동측 약 250m 거리에 다수의 노선이 지나는 버스정류장이 각각 소재하여 대중교통 이용 편익이 우수합니다.

* 본건 건물은 남측으로 로폭 약 20m의 도로에 접하고 있으며, 차량 출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면 토지 을구 1번 지상권설정등기(1993.01.16.자 제5133호)는 매수인에게 인수됩니다. 이는 부동산의 사용 수익에 제약을 줄 수 있는 중요한 인수 사항입니다.

* 말소기준권리: 한국캐피탈 가압류 (2025-01-21, 등기부 갑32)

* 말소 예정 권리:

* 가압류 (한국캐피탈, 우리은행, 소상공인시장진흥공단)

* 강제경매 (신인자)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울주택도시개발공사 (대표: 조 )

* 보증금: 154,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2019-08-09

* 확정일자: 2019-07-17

* 배당신고일자: 2025-09-05

* 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 참고사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상되나, 배당 절차 진행 결과에 따라 낙찰자에게 부담이 전가될 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 송파구 거여동 35-2번지 일대는 지하철 5호선 거여역을 중심으로 주거 및 상업시설이 조화롭게 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성이 뛰어난 지역입니다.

* 최근 거래 사례 (아키스오피스텔, 전용면적 21.28㎡ 기준):

* 2025년 10월 2일 (2층): 135,000,000원 (거래가/면적당 약 634,400원/㎡)

* 2025년 9월 30일 (3층): 140,000,000원 (거래가/면적당 약 657,900원/㎡)

* 2026년 4월 1일 (6층): 125,000,000원 (거래가/면적당 약 587,400원/㎡)

* 시세 분석: 제공된 JSON의 최근 거래 사례는 전용면적 21.28㎡(약 6.44평) 기준입니다. 본 물건의 건물면적은 42.56㎡(약 12.87평)으로, 이는 거래 사례 면적의 약 두 배에 해당합니다. 이를 바탕으로 추정 시세 범위를 산출하면 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 예상됩니다. 그러나 6층의 거래 가격이 낮은 층수 거래 가격보다 낮게 형성된 점은 주목할 만하며, 입찰가 산정 시 이 부분을 신중히 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 오피스텔 건물로, 외벽은 드라이비트 및 석재 판붙임, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 타일, 창호는 PVC 재질로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 본건 602호는 오피스텔로 이용 중이며, 주방, 거실, 방 2개, 욕실 겸 화장실로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 난방, 위생, 소방, 승강기 설비가 완비되어 있습니다. 옥내 자주식 주차 공간 10대분(157.84㎡)이 확보되어 있으며, 이는 세대당 0.345대의 주차 비율입니다.

* 주변 환경: 상업시설과 오피스텔이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 활동을 위한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지상권 인수: 본 물건은 매각으로 인해 말소되지 않는 토지 지상권(1993.01.16.자)을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지에 대한 소유권 외의 권리로서, 건물의 완전한 사용 및 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심적인 리스크 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인: 서울주택도시개발공사 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 법적으로 낙찰자에게 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 면적 정보 불일치: 제공된 JSON의 최근 매매 사례에 나타난 전용면적(21.28㎡)과 본 물건의 건물면적(42.56㎡) 간 차이가 약 두 배에 달합니다. 이로 인해 시세 분석 시 가격 산정의 정확성에 유의해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 0.345대의 주차 공간은 차량 이용자에게 불편을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 재정비촉진지구, 제3종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 관련 규제나 계획 변경의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치하여 지하철 5호선 거여역을 통한 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 오피스텔로서의 건물 상태와 내부 구조 역시 양호한 편입니다. 그러나 가장 주목해야 할 점은 매수인에게 인수되는 토지 지상권 등기와 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 특히 토지 지상권은 부동산의 완전한 활용을 제약할 수 있어, 철저한 법률 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다. 감정가는 252,000,000원으로, 유사 면적의 최근 거래 시세와 비교 시 시세 반영이 이루어진 수준으로 보입니다. 하지만 6층 거래 사례가 낮은 가격으로 형성된 점과 앞서 언급된 권리상 위험 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 거여역과의 뛰어난 접근성으로 인해 직장인 수요 확보에 유리하며, 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정은 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승의 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 시세 대비 적정 감정가: 감정가가 최근 거래 시세를 반영하고 있어, 권리상 리스크를 감안한 합리적인 입찰가로 진입 시 투자 기회를 포착할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 252,000,000원

* 시세 분석 기반 추정가: 최근 6층 거래 사례(125,000,000원/21.28㎡)를 기준으로 본 물건 면적(42.56㎡)에 적용 시 약 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 주요 고려사항:

* 매수인에게 인수되는 토지 지상권 설정 등기(1993.01.16.)로 인한 불확실성과 잠재적 가치 하락 가능성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 명시되었으나, 배당 결과에 따른 잠재적 위험성.

* 제공된 JSON 거래 사례의 면적(21.28㎡)과 본 물건의 건물 면적(42.56㎡) 간의 큰 차이.

* 권장 입찰가: 상기 인수되는 권리 및 제반 위험 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하로 보수적인 접근을 권장합니다.

* 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서, 법률 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.