나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51813 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층802호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 ""녹번역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내
제8층 제802호로서,
(사용승인일 2006.01.20)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""교육연구및복지시설""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강시설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

교육연구 및 복지시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51813 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 802호

* 용도: 노유자시설 (집합건축물대장상 교육연구 및 복지시설, 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 988,000,000원

* 토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

* 건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인천수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록 다수 확인.

* 2016년 11월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을4)을 말소기준권리로 하며, 이후 접수된 근저당권, 임의경매, 압류 등기들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 656,400,000원.

* 말소기준권리: 2016년 11월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을4) 입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 현재 파악되지 않습니다.

* 주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 서울특별시 은평구 녹번동은 은평구청이 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 주택가, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 인근에 은평구청, 은평문화예술회관, 은평경찰서 등 공공시설이 위치합니다.

* 녹번역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 다양한 음식점, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 학교로는 신진과학고등학교, 은평초등학교, 영락중학교 등이 소재합니다.

* 본건의 이용 중인 용도(교육연구 및 복지시설, 제2종 근린생활시설)를 고려할 때, 노인복지시설, 학원, 요양원, 병의원, 근린생활시설 등 다목적 활용 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 조사: 주변 반경 1km 이내에 위치한 폐기물처리시설, 화장터, 도축장 등 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. [cite: search result 1, 2]

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시 내부순환로, 통일로 등 주요 간선도로 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 은평구청 인근의 상업지역을 통해 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육환경: 신진과학고등학교, 은평초등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 및 이용 현황: 공부상 용도는 노유자시설이나, 현재 교육연구 및 복지시설, 제2종 근린생활시설로 복합 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 관련 이슈 발생 가능성이 있으므로, 소유권 취득 후 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금이 0원이지만 임대차 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 신축 시 용적률 및 층수 제한이 있을 수 있습니다.

* 기타: 건물 사용승인일이 2006년으로 약 18년 경과되어 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 녹번동의 역세권에 위치한 복합 용도의 집합건물입니다. 교통 및 편의시설 이용이 편리하고 주변 환경이 양호한 편이며, 권리 관계 또한 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성 및 건물 노후화, 지역 용도 제한 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 3호선 녹번역 인근으로 교통이 편리하며, 은평구청 및 상업지역과 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 다목적 활용 가능성: 노유자시설 외 제2종근린생활시설 용도가 있어 학원, 병원, 요양원, 일반 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수할 보증금이 없어 권리 분석상 비교적 안전한 물건입니다.

* 주변 개발 호재: 은평구 지역의 지속적인 개발 사업 추진으로 인한 향후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 988,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 현재 시세 및 주변 유사 물건 거래 사례 분석

* 건물 노후도 및 유지보수 비용

* 임차인 명도 관련 변수

* 향후 지역 개발 가능성 및 수익률 분석

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 수익률 계산이 어려우므로, 본 물건에 대한 상세한 현장 조사 및 부동산 시장 분석이 선행되어야 합니다.

* 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며, 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 790,400,000원 ~ 889,200,000원)

* 이는 참고용이며, 실제 입찰가는 법원 현황 조사, 권리 분석, 임장 활동 등을 통해 종합적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.