나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11461 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1101-7 까사지오 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구 시설관리공단"" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트,다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 내 제2층 제204호로서,
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실1 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1101-7, 1101-14 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11461 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1101-7 까사지오 제2층 제204호

* 건물명: 까사지오

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 261,000,000원

* 토지면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

* 건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층

* 준공일: 2021년 1월 11일

* 세대수: 15세대

* 해당 호수: 2층 204호

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "강서구 시설관리공단" 북측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 2023년 3월 21일자 서대문세무서장의 압류입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(HUG) (이채윤)

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 12일

* 확정일자: 2021년 3월 8일

* 배당신고일자: 2023년 3월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 매각 조건에 따라 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. (주의: 이채윤 님의 경우 대항력이 없는 임차인이므로, HUG의 보증금 반환 의무가 소멸되지 않는 이상 매수인에게 직접적인 부담이 없을 것으로 예상되나, 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 관련 등기: 김강 외 1명 소유권 보존(2021-01-18), 이순규 지분 이전(2021-03-19)

* 채권자 관련 등기: 서대문세무서장 압류(2023-03-21, 말소기준), 서울보증보험 가압류(2024-07-04, 말소), 주택도시보증공사 강제경매(2025-08-11, 말소), 강서구 압류(2025-08-27, 말소)

* 임차권 등기: 이채윤 주택임차권(2023-03-31, 말소)

1.3. 상권분석

* 건물 자체: "까사지오"라는 명칭의 집합건물로, 2021년 준공된 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 총 15세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 거래된 인근 다세대 주택(화곡동 366-36, 2019년 준공, 19.98㎡)이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1,081만원 수준입니다.

* 본 물건(27.38㎡)을 이 기준에 대입하여 환산 시, 예상 시세는 약 29,600만원(27.38㎡ x 1,081만원/㎡)입니다.

* 다른 인근 다세대 주택 거래 사례(1986년식, 2002년식)는 연식이 오래되어 상대적으로 낮은 가격대에 형성되어 있습니다.

* 분석: 본 건은 신축 건물(2021년 준공)로서, 주변 시세를 반영한 예상 가치가 약 29,600만원으로 산정됩니다. 이는 감정가 261,000,000원 대비 높은 수준으로, 시세 차익 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 "강서구 시설관리공단"을 중심으로 주거지역이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 것으로 보입니다. 구체적인 상업시설 및 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능하여 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 내 설비: 기본적인 위생·급배수, 난방, 화재 경보 및 탐지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보 및 토지이용계획상 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항)으로 지정되어 있어, 공항 소음 등 항공기 운항 관련 영향은 고려될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 핵심 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 법적 또는 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 대항력 없는 임차인으로 파악되나, 조건부 매각 시 항상 주의가 필요합니다.)

* 공동담보: 본 물건 외 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있어, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 임차인 보증금(274,000,000원)이 감정가(261,000,000원)보다 높습니다. 대항력은 없으나, HUG와의 조건 이행 여부 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 인근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. HUG 관련 매각 조건이 다소 복잡하게 보일 수 있으나, 임차인의 대항력이 없고 조건부 매각 사항이 명확히 명시되어 있어, 낙찰 후 관련 절차를 철저히 이행한다면 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 주거지로서의 입지 및 교통 여건도 무난한 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 약 29,600만원으로 추정되는 시장 가치 대비 261,000,000원의 감정가는 매력적인 투자 기회를 제공합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 활발한 주변 거래: 인근에서 다세대 주택의 꾸준한 거래가 이루어지고 있어 환금성 측면에서 긍정적입니다.

* 명확한 매각 조건: HUG 인수조건에 대한 명확한 명시로, 낙찰자는 복잡한 권리 관계 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 261,000,000원

* 최근 시세 분석 기반 예상 가치: 약 29,600,000만원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인, HUG 포기 조건)

* 추천 입찰가 산정:

감정가가 시세보다 낮게 형성된 점과 신축 건물의 가치를 고려하여, 감정가 대비 105% 수준의 입찰가를 제안합니다.

본 물건의 잠재적 가치를 고려했을 때, 275,000,000원 선에서 입찰하는 것을 권장합니다. 이 가격은 시세 범위 내에서 경쟁력을 가지면서도 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.