나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11457 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""효심어린이공원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상12층 중 제9층 제903호로서,
(사용승인일: 2021-7-23)

외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 보일러실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차장, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 김민진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제9층 제903호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11457 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 273,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 7월 23일에 사용승인을 받았습니다.

본건은 토지 및 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

해당 물건의 건물면적은 27.63㎡ (약 8.35평)이며, 토지 지분은 8.25㎡ (약 2.5평)입니다.

건물 총 호수는 44호이며, 본건은 9층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "효심어린이공원" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있으며, 일반상업지역에 속해 있습니다.

교통 상황은 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로는 북측 및 서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 해당하며, 공항 관련 보호 및 제한 구역이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 소유권이전(갑4), 신탁등기 말소(갑3) 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 관련 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민진 승계)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-14

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항으로 "HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인"이 있으며, 주의사항으로 "임차인 김민진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 보증금을 처리하는 과정에서 매수인이 잔여 보증금 반환 채무를 인수하거나, HUG가 포기 조건 이행 시 매각 진행됨을 의미하는 것으로 해석될 수 있습니다.

* 임차인: 윤수빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-09

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: (미기재)

* 대항력: 있음

* 비고: "대항력 있음"으로 표기되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 보증금이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 인수해야 할 채무가 있는지 명확한 확인이 필요합니다.

등기부 채권 총액은 283,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 업무시설이 혼재된 지역으로, "효심어린이공원"이 인근에 있어 쾌적한 환경을 조성합니다.

일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 가능한 입지입니다.

강서구 화곡동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

다만, 공항 관련 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역 등이 지정되어 있어 건축 규제 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로, 방, 거실 겸 주방, 화장실, 보일러실 등으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 12층 중 9층에 위치하며, 사용승인일은 2021년 7월 23일입니다.

건물 내에는 전기 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 기계식 주차장이 갖추어져 있습니다.

인근에 공원이 있어 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 인수 부담입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인: '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경', '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 "배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 조건"을 종합적으로 고려할 때, 잔여 보증금 또는 관련 채무의 인수 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. HUG가 채권자라는 점과 보증금액이 감정가를 초과한다는 점 또한 신중한 검토를 요합니다.

* 윤수빈 임차인: '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 전입일자가 2025년 6월 9일로, 해당 경매 개시 결정일(2025년 8월 11일) 이후의 권리일 수 있으나, 보증금 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이므로, 실제 인수해야 할 보증금이나 기타 채무가 있는지 철저한 조사가 필요합니다.

또한, 공항 관련 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 재건축 등에 제한이 따를 수 있으며, 공항 인근 지역의 특성상 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물이라는 점은 장점입니다.

그러나 임차인 관련 권리관계가 복잡하고 불확실하여, 인수해야 할 보증금 및 채무가 발생할 가능성이 높습니다. 특히 윤수빈 임차인의 대항력 유무와 보증금 0원의 의미, 그리고 HUG 관련 임차인의 잔여 보증금 처리 조건에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.

공항 관련 법규상 제약 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 업무지구 접근성: 마곡지구 등 인근 업무지구와의 직주근접성이 확보된다면 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제시된 감정가(273,000,000원) 외에, 가장 중요한 임차인 관련 인수 보증금 및 채무를 제외하고 분석해야 합니다.

그러나 현재 제공된 정보만으로는 임차인 윤수빈의 실제 인수 보증금 규모와 HUG 관련 잔여 보증금 또는 채무액을 정확히 산정하기 어렵습니다. '대항력 있음' 표기된 윤수빈 임차인의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 실질적인 인수액이 발생할 수 있으며, HUG 관련 건 또한 조건부 매각으로 인해 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 신중하게 접근해야 합니다.

* 안전한 보수적 접근: 현 시세를 반영하고, 최악의 경우 임차인 관련 모든 채무를 인수한다고 가정했을 때, (예: 5천만원 ~ 1억원 이상 인수 가능성 고려) 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. (예: 200,000,000원 ~ 230,000,000원)

* 시세 조사 기반 접근: 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 매매 및 임대 호가, 공실률 등을 면밀히 조사하여 정확한 시세 범위를 파악하는 것이 필수적입니다. 이후, 파악된 시세와 임차인 인수 예상액을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 추가적인 현장 조사 및 권리관계 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 잠재적 인수 채무액을 최대치로 가정하고 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.