나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11407 [1] 서울특별시 구로구 고척동 134-112 황금캐슬 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '고척초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은
다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 대체로
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '개봉역'
이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 1층 지상 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일:2022-10-22)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형
다세대) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 6m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 고척동 134-112
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및
소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호
구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[일련번호 2] 고척동 134-132
도시지역, 제2종일반주거지역(2014-03-13)(7층이하), 도로(접합), 제3종 구역(다 지구)<공항
소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,
교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 이태훈의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경11407 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

주소지: 서울특별시 구로구 고척동 134-112 황금캐슬 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정평가액: 245,000,000원

토지 면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

건물 전용 면적: 28.73㎡ (약 8.70평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층 건물 중 6층

사용승인일: 2022년 10월 22일 (건축물대장상 정보와 일부 차이 존재 가능, 별도 확인 요망)

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, '고척초등학교' 북동측 인근 지역입니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '개봉역'을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 수준입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 현재 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

본 건 북서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 제3종 구역(공항소음), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11407)이며, 등기부채권 총액은 245,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을4: 이태훈 (주택임차권, 2021년 9월 2일 등기, 보증금 245,000,000원). 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차권을 승계하였으며, 본 매각 조건에 따라 임차권등기가 말소될 예정입니다.

* 갑3: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025년 8월 11일). 말소기준권리이므로 소멸됩니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 현재까지 파악된 내용으로는 없습니다.

다만, 임차인 이수연 씨가 '대항력 있음'으로 표시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있어 일반적인 임대차 관계와는 다른 특이한 상황입니다. 이 부분은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 낙찰 후 면밀한 확인 및 조사가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이수연의 보증금이 0원으로 명시되어 있음)

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 그린하이츠 (2003년식, 49.91㎡, 4층, 2026년 3월 24일 거래, 22,000만원): 평당 약 1,457만원

* 동건덕의센트레빌 (2016년식, 39.55㎡, 5층, 2026년 4월 24일 거래, 31,300만원): 평당 약 2,617만원

* 수명그린빌 (2018년식, 39.45㎡, 3층, 2026년 7월 2일 거래, 27,900만원): 평당 약 2,339만원

본건(황금캐슬, 2020년식 추정, 전용면적 28.73㎡)의 경우, 최근 인근 유사 다세대 주택의 평균 시세(평당 약 2,300만원 ~ 2,600만원)를 적용하면, 본건의 시장 시세는 약 200,000,000원 ~ 226,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정평가액 245,000,000원은 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주요 편의시설로는 고척초등학교가 인근에 위치해 있으며, 도보 또는 대중교통 이용이 가능한 거리에 편의점, 마트 등의 근린생활시설이 있을 것으로 예상됩니다.

교통은 지하철 1호선 개봉역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

주변 환경은 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 일반적인 도시 생활 환경을 제공합니다.

혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았으나, 공항 소음 영향 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 관련 제한 사항이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 이수연 관련 리스크: '대항력 있음'으로 등재된 임차인 이수연은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자(2025년 7월 10일)가 본 건의 강제경매 개시 결정일(2025년 8월 11일)보다 늦어 통상적인 대항력 요건을 갖추지 못했을 가능성이 있습니다. 그러나 '대항력 있음' 표기는 낙찰자에게 인수 또는 명도 부담을 줄 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석 과정에서 상세히 확인해야 할 사항입니다.

* HUG 인수 조건: 임차인 이태훈의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 긍정적인 조건이나, HUG의 배당 절차 결과에 따라 복잡성이 추가될 수 있습니다.

* 건축물 정보 불일치 가능성: 건축물대장상 사용승인일(2020년 10월 22일)과 감정평가서 상의 사용승인일(2022년 10월 22일) 사이에 차이가 존재하므로, 정확한 준공 시점 및 건물 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 고척동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 말소기준권리인 강제경매(HUG)에 의해 대부분의 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 권리 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, '대항력 있음'으로 표기된 임차인 이수연 씨의 특이한 권리 관계는 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 조사와 분석이 요구됩니다.

감정평가액이 최근 시장 시세보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 신중한 투자 접근이 필요하며, 시세 조사와 현장 방문을 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 소멸 용이: 강제경매로 진행되어 말소기준권리 하위의 권리들이 대부분 소멸되므로, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인(추정)된 건물로, 건축물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 가구의 수요가 꾸준한 상품으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 명확한 매각 조건: HUG의 인수 조건 명시로 임차권 관련 불확실성이 일부 해소되었습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매 시세를 분석한 결과, 본 건의 전용 면적(28.73㎡) 기준 시장 가격은 약 200,000,000원 ~ 226,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 245,000,000원은 시장 시세 대비 높은 편이므로, 입찰 시 다음과 같은 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 이수연 씨 관련 불확실성 해소 및 명도 예상 비용

* 향후 예상되는 임대 수익률 및 시장 상황

상기 고려사항들을 종합적으로 판단하여, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.