나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11478 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 882-40 청림하우징 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신정초등학교"" 남측 인근에 위치하는 구분건
물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주
위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ""까치산역""등이
소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 6층 601호로서,
사용승인일(2017.10.25)

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 승강기설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 882-40 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-18)(강서교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11478 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 882-40 청림하우징 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 300,000,000원

토지 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물 면적: 40.56㎡ (약 12.27평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 2017.10.25

1.3. 건축물 상세 정보

건물명: 청림하우징

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층 / 지상 6층 중 6층

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감

창호: 하이샷시창호

건축물대장상 전체 대지 면적: 301.8㎡ (약 91.31평)

건축물대장상 건물 연면적: 602.2㎡ (약 182.17평)

건축물대장상 건물 각 층의 바닥 면적 합계: 179.03㎡ (약 54.16평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "까치산역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제 사항이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (접수일 2023-03-14)

총 채권액: 972,500,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: IP KINYI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-26

대항력: 없음

* 임차인: 김세권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-10

대항력: 없음

* 임차인: 김세호 (이름: 김 )

보증금: 304,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-03

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2024-05-08

대항력: 없음 (권리분석상)

비고: 주택임차권 등기, 을1 (말소 예정)

3.3. 인수 및 주의사항

인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상)

주의사항: 신청채권자는 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. (김세호 임차인의 보증금 304,500,000원 관련, 최종 인수 여부 확인 필수)

특수 물건 정보: 대항력있는 임차인 (김세호는 대항력 없음으로 기재되었으나, 보증금액이 크므로 주의 필요), HF 인수조건 변경.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (2026년 5월 기준)

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건(2018년 준공, 6층, 37.05㎡)의 "M펠리체(830-5)" 물건이 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다.

비교적 연식이 오래된 "한양(343-28)"(2000년 준공, 53.84㎡)은 255,000,000원, "기린아트빌라"(1995년 준공, 41.32㎡)는 169,000,000원에 거래된 사례가 있어, 건물 연식 및 상태에 따른 가격 차이가 존재함을 알 수 있습니다.

4.2. 동종 건물/단지 시세

본 물건의 건물명 "청림하우징"과 유사한 "M펠리체(830-5)"가 동일 번지(882-40 vs 830-5) 또는 인접한 번지에서 거래된 것으로 보이며, 이를 통해 본건의 현 시세를 300,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 신정초등학교 남측 인근 위치

* 주위 근린생활시설 밀집

* 지하철 5호선 까치산역 도보 이용 가능

5.2. 건물 내부 시설

* 위생 및 급배수 설비

* 소방 설비

* 승강기 설비

* 난방 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

김세호 임차인의 보증금 304,500,000원에 대한 인수 여부 불확실성. 대항력 없음으로 명시되었으나, "조건부 매각" 및 "HF 인수조건 변경" 사항으로 인해 매수 후 예상치 못한 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 채권 부담 및 권리관계

총 채권액이 972,500,000원으로 높으며, 여러 건의 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있어 복잡한 권리관계가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

건물이 위치한 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획법규 및 시설보호법규의 제한을 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 재건축 시 제약을 초래할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 신정초등학교 인근에 자리하고 있으며 지하철 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변 시세는 3억 원 내외로 형성되어 있습니다.

다만, 김세호 임차인의 보증금 3억 450만원에 대한 인수 여부가 불확실하며, "HF 인수조건 변경"이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용합니다. 복잡한 권리관계와 토지 이용 제한도 고려해야 할 부분입니다. 면밀한 권리 분석 및 현장 확인을 통해 인수 부담 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신정초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 지하철 5호선 까치산역을 이용한 도심 접근성이 좋습니다.

* 2017년 준공된 건물로 건물 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 주변 유사 물건 시세가 3억 원 수준으로, 권리 관계 명확히 확인 후 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

인수 보증금: 0원 (권리분석상)

주변 시세 (유사 물건 M펠리체): 300,000,000원 (2026년 5월 거래)

현 시세 및 유사 물건 거래가격을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 김세호 임차인 보증금 인수 여부의 불확실성, HF 인수조건 변경, 복잡한 권리관계 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 권리 인수 부담이 없다고 최종 확정될 경우, 시세 하한선 및 감정가 대비 약 90~95% 수준인 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

(본 입찰가 산정은 모든 인수 조건이 명확하게 해소된다는 전제 하에 제시된 것이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.