나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11165 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양강중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상
복합건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하
는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 '신정역',
근거리에 지하철 2호선 '신정네거리역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상11층건 내 제6층 제604호로서
(사용승인일: 2020.06.17),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 마감 등 임.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)(방1, 거실, 주방, 화장실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비,
스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 북측 하향 완경사지대 내 자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설, 공동
주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(20
25-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축가능하나별도협의요함 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경11165 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제604호

1.1. 3. 건물 현황

구분: 오피스텔

사용승인일: 2020년 06월 17일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상11층 건물 내 제6층 제604호

건축물 주용도: 업무시설 (내부: 방1, 거실, 주방, 화장실, 현관 등)

전유부분 면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

토지 지분 면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

1.1. 4. 감정가

243,000,000원

1.1. 5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 6. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 7. 채권자

주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양강중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 소형 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 '신정역'이 인접해 있고, 지하철 2호선 '신정네거리역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있습니다. 다만, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있으며, 건축은 가능하나 별도 협의가 필요한 건축선이 존재합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 갑3 '주택도시보증공사의 가압류' (접수일자 2023-06-02) 입니다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑4: 남부천세무서장 압류 (말소 예정)

* 을3: 탁효경 주택임차권 (말소 예정, 대항력 없음)

* 갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (말소 예정, 본건 경매)

1.3. 2. 인수되는 권리

물건명세서상 "대지권의 목적인 1토지(별도등기)에 대한 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 해당 지상권은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (탁효경)

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022-10-19

* 확정일자: 2022-10-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 법적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없습니다.

1.3. 4. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 권리가 매수인에게 승계되지 않음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 주상복합, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 상업시설로는 식당, 카페, 편의점, 소매점 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 시설

"양강중학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 대중교통망으로는 지하철 5호선 신정역과 2호선 신정네거리역을 이용할 수 있습니다. 주변에는 생활 편의를 위한 각종 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 2. 혐오시설 정보

현장 조사 및 일반적인 검색 결과, 본건 주변에 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 인수되는 지상권

가장 큰 리스크 요인은 '별도등기'로 등기된 지상권 설정 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 매수인의 권리행사에 미칠 영향에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.6. 2. 명도 대상 임차인

비록 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않을 경우 명도 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지는 양호한 편입니다. 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태이며, 대중교통 이용이 용이합니다. 권리관계상 말소되는 권리들이 대부분이나, 가장 중요한 점은 '지상권설정등기'가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 것입니다. 이 지상권의 존재로 인해 본건의 실제 가치와 활용성에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차는 예상되나, 보증금 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

* 교통 편리성: 지하철 5호선 및 2호선 접근성이 우수하여 직주근접성이 좋습니다.

* 지역 잠재력: 양천구는 꾸준한 도시 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 243,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 시세는 약 2억 4천만원에서 2억 7천만원 선으로 파악됩니다. 그러나 본건의 경우 말소되지 않고 인수되는 지상권이 존재하므로, 이 지상권의 가치 하락 요인을 반영하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력 및 보증금 인수 의무는 없으므로, 이러한 부담은 고려하지 않습니다. 인수되는 지상권의 영향을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 230,000,000원 ~ 245,000,000원 사이에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 인수되는 지상권에 대한 면밀한 조사와 법률 자문을 거쳐 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.