나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11508 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-81 한영선샤인빌리지103 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11508 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-81 한영선샤인빌리지103 제6층 제602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11508
• 주소: 서울특별시 구로구 새말로9길 49 한영선샤인빌리지, 103 제6층 제602호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경11508 | 소재지: 서울특별시 구로구 새말로9길 49 한영선샤인빌리지, 103 제6층 제602호 | 감정가: 397,000,000원 | 최저가: 317,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건번호 서울남부지방법원 2025타경11508 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11508 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 3-81 한영선샤인빌리지 103동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 397,000,000원

토지면적: 27.42㎡ (약 8.30평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, '서울미래초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. 교통 환경 측면에서는 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 구로역이 소재하여 전반적으로 교통 여건이 양호합니다. 실제 거주자 리뷰에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있어 매우 편리하며, 근처에 편의점, 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 중 제6층 제602호입니다. 건물 사용승인일은 2017년 8월 25일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 치장 벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 되어 있습니다. 내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'이며, 현황 '도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로 약 50미터 포장도로와 접하나 진출입은 제한적입니다. 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 대항력 있는 임차인이란, 임차인이 대항력의 요건(주택의 인도 및 전입신고)을 대항력 기준 권리(예: 근저당)보다 먼저 갖춘 경우를 말합니다. 이러한 임차인이 있는 경우, 원칙적으로 매수인(낙찰자)은 해당 임차인의 보증금을 인수해야 합니다. 이는 경매 투자 시 보증금 인수 금액만큼 낙찰가격을 낮춰 입찰해야 하는 요인이 되므로, 투자 전 반드시 보증금 액수와 임차인의 구체적인 대항력 요건 충족 여부, 말소 기준 권리보다 선순위인지 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 구로동은 주거지(아파트, 다세대주택)와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 건물 자체도 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설(소매점) 등으로 복합 용도 사용이 가능한 건축물입니다. 지하철 1호선 구로역 인근이라는 점은 유동인구와 접근성을 높여주어 지역 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. 주변에 주거 밀집 지역이 있어 배후 수요가 존재하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 업종이 공존할 수 있는 환경입니다.

1.6. 생활정보

본건은 서울미래초등학교가 인근에 위치하며, 도보 이동 가능한 거리에 있습니다. 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설(마트, 병원, 카페, 약국 등)이 풍부하여 주거 생활에 필요한 모든 요소를 충족하기에 용이합니다. 조용한 지역 분위기 또한 거주 만족도를 높일 수 있는 요소입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 규모, 계약 관계, 인수 여부 등을 철저히 분석해야 합니다. 또한, 건물 자체에 엘리베이터가 설치되어 있다고 명시되어 있으나, 일부 후기에서는 엘리베이터가 없다는 언급도 있어 실제 확인이 필요합니다. 북서측 도로의 진출입 제한도 일부 불편을 야기할 수 있습니다.

현재까지 검색된 정보로는 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 구로구는 광명시와 폐기물 처리 시설 공동 이용 등 환경 관련 협약을 맺고 있는 점으로 미루어 볼 때, 지역 전반의 환경 정책이나 시설 배치에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 서남권의 주요 교통 요지인 구로역 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔입니다. 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성은 큰 장점입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재는 명확한 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석과 예상 추가 비용 산정이 필수적입니다. 임차인 관련 위험 요소를 충분히 인지하고 감안한다면, 가격 메리트 발생 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 지하철 1호선 구로역 역세권 및 서울미래초등학교 인접지로 교통 및 교육 환경 양호.

* 생활 편의성 : 마트, 병원, 편의시설 등 주변 인프라 풍부.

* 신축 건물 : 2017년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 잠재적 가격 메리트 : 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 발생 시, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 제공 가능성.

면적 환산 기준: 1평 ≈ 3.30579㎡

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계