나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11383 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로써
(사용승인일 : 2022.06.24)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대 - 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, CCTV, 옥외 소화전 등
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 가장형 완경사지로써, 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 강서로17가길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평
표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정
비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11383 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제4층 제401호

건물명: 더에스에스타운

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

사용승인일: 2022년 06월 24일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

건물면적: 23.22㎡ (약 7.02평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 315,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 고도 제한 및 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3. 강제경매 (2025-08-06, 주택도시보증공사, 369,000,000원)가 말소기준권리입니다. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 권리 분석상 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자 겸 임차인)

- 임차인 이름: 김 (개인정보 보호)

- 보증금: 369,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-10-26

- 확정일자: 2022-10-07

- 대항력: 없음 (매각으로 소멸)

- 비고: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건이므로, 보증금 관련 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 공동주택 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 있는 지역입니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 단지 내 또는 인근에서 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (참고: 서울 강서구 화곡동 일대는 재개발 사업 추진 움직임이 활발한 지역 중 하나입니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 사용승인일은 2022년 06월 24일로 비교적 신축입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

기본적인 위생설비와 함께 난방설비, 승강기, CCTV, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물과 함께 묶여 경매로 나왔을 가능성이 있습니다.

* HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 채권자의 임대차보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 복잡한 권리 관계는 정리될 가능성이 높습니다.

* 김포공항과 인접한 공항 관련 보호구역에 속해 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 화곡동 일대는 과거 전세사기 문제 등으로 인해 다세대주택에 대한 인식 악화 및 경매 물건이 다수 발생하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

6.2. 권리분석 관련 리스크

대항력 없는 임차인으로 분류되었으며, 채권자가 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지 면에서는 주거 지역 내 위치하며 교통 여건도 보통 수준이나, 공항 관련 구역 지정으로 인한 고도 제한 및 소음 영향이 있을 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸하고, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 적다는 점에서 비교적 명확한 편입니다. 다만, 감정가(3억 1500만원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(약 3억~1억 6900만원)가 낮은 점을 고려할 때, 실제 시장 가치와 감정가 간의 괴리가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태가 양호하며 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석에 따른 위험 부담이 적습니다.

* 감정가가 실제 시장 가치보다 높을 가능성이 있어, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 화곡동 일대의 재개발 및 도시 정비 사업 추진 동향을 주시하면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 해당 지역의 다세대주택(빌라) 시세는 건축 연도, 면적, 층수 등에 따라 편차가 크지만, 2018년 준공된 37.05㎡ 면적의 'M펠리체'가 2026년 5월 3억원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례를 기준으로 제곱미터당 약 809만 7천원 수준의 시세가 형성된 것으로 보입니다.

본 물건은 23.22㎡ 면적에 2022년 준공된 신축 건물로, 해당 거래 사례와 유사한 시세로 평가한다면 약 1억 8천 7백만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다. (23.22㎡ * 8,097,166원/㎡ ≈ 187,940,000원)

그러나 본 물건의 감정가는 3억 1500만원으로, 위 추정 시장 가치보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가(3억 1,500만원) 대비 추정 시장 가치(약 1억 8천 7백만원)의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점과 신축 건물이라는 점, 그리고 권리 관계의 명확성을 감안하여, 보수적으로 추정 시장 가치 대비 100~110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원.

현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.