나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11482 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 574-9 멤버스빌에이 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '한광고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주
위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '사무소'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 남동측 하향 완경사지 내 자체지반은 대체로 등고 평탄하게 조성한
가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아
파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 2017년 08월 08일 건축과-21095(2017.08.08.)호에 의거 위반건축물로 표기[101호 근
린생활시설을 주택으로 무단용도변경]되었으나, 2018년 08월 31일 건축과-24007(2018.08.31.
)호에 의거 위반건축물 표기 해제[건축과-21095(2017.08.08.)되어 기준시점 현재는 집합건축
물대장상 '사무소'이나, 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인해 내부확인을 못 하였는바,
내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 토대로 작성하였으며 현황
과 상이할 수 있으니 경매참여 시 반드시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11482 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 육OO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 574-9 멤버스빌에이 제1층 제101호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '사무소')

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

건물 면적: 25.81㎡ (약 7.81평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 제1층 제101호

1.3. 권리 관계 요약

등기부채권 총액: 105,000,000원

말소기준권리: 2024년 9월 19일 접수 가압류 (권리자: 육효영외 1명)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '한광고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 진·출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통의 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역

대공방어협조구역, 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기 (2016-05-31)

소유권 이전 등기 (2017-09-29)

가압류 (2024-09-19, 105,000,000원, 권리자: 육효영외 1명) - 말소기준권리

강제경매 (2025-08-12, 83,300,000원, 권리자: 육효영외 1명) - 매각으로 소멸

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 육

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-05-23

확정일자: 2021-05-31

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 장

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2023-05-23

확정일자: 2021-05-31

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (주의: 임차인 합산 보증금 210,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.)

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 19일 접수된 육효영외 1명의 가압류입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (총 보증금 210,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건은 근린상가로, 집합건축물대장상 용도는 '사무소'로 등재되어 있습니다.

건물 전체는 공동주택(다세대주택)으로 건축되었으나, 해당 호실은 상가로 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 주거 밀집 지역이 있어 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 시설

'한광고등학교'가 남동측 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (강서교육지원청 반드시 확인 요망)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

두 명의 임차인 모두 대항력이 있으며, 총 보증금 210,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 상황에 따라 달라질 수 있으므로 실제 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 위반건축물 이력

과거(2017년) 근린생활시설을 주택으로 무단 용도 변경하여 위반건축물로 표기되었으나, 현재는 표기 해제되었습니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 현재 현황과 공부상 내용이 다를 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 확인 및 건축물대장 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

공항시설보호지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 근린상가(사무실)로, 1층에 위치하여 접근성이 양호합니다.

주변에 주거 시설과 근린 상가가 혼재되어 있어 잠재적인 수요가 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 210,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있으며, 과거 위반건축물 이력과 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

강서구 지역 내 근린상가 물건으로, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1층 상가라는 점은 일반적인 상가 투자 관점에서 긍정적입니다.

대항력 있는 임차인 존재로 인해 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (단, 보증금 인수 부담 고려)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 116,000,000원입니다.

입찰가 산정 시, 인수해야 할 임차인 보증금(0원으로 표기되었으나 실제 인수 가능성 있음)을 제외한 순수 인수금액을 고려해야 합니다.

현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

그러나 감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 위험, 주변 시세, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 조사를 통한 적정 가치 평가 후, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.