나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103592 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1617-4 서초힐스 102동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '남부터미널역(지하철 3호선
)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2018.06.22.)

- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있으며, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중
임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대
상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103592 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1617-4, 서초힐스 102동 6층 601호

* 건물명: 서초힐스

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2018년 06월 22일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 6층 601호

* 총 세대수: 29세대

* 총 주차대수: 21대 (내부기계식 8대, 외부기계식 13대)

* 면적:

* 토지면적: 25.51㎡ (약 7.71평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 38.69㎡ (약 11.70평)

* 건물 제시외면적: 13.75㎡ (약 4.16평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 624,600,000원

* 채권자: 박

* 위반건축물: 건축물대장상 주거시설 시멘트블럭조 13.75㎡ (제시외 건물)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 '남부터미널역'이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역 (7층이하)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.) - *해당 지정 기간이 경과되었습니다.*

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (전세권설정, 박 , 2019년 10월 02일 접수, 514,500,000원)

* 주요 권리 내용:

* 소유권보존 (이성열 외 1명, 2018-06-28 접수)

* 전세권설정 (박 , 2019-10-02 접수, 514,500,000원) - 말소기준권리

* 공유자전원지분전부이전 (주식회사아천디에이치건설, 2019-12-30 접수)

* 3번전세권변경 (2021-08-12 접수, 말소)

* 주택임차권 (박 , 2019-10-02 전입, 2025-09-26 확정/배당신고, 514,500,000원) - 말소

* 압류 (서울특별시서초구, 2021-12-16 접수, 말소)

* 압류 (삼성세무서장, 2022-05-09 접수, 말소)

* 임의경매개시결정 (박 , 2025-08-07 접수, 514,500,000원) - 본 경매 사건의 채권자

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 490,000,000원 / 514,500,000원 (증액분 24,500,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 02일

* 확정일자: 2019년 10월 02일 / 2025년 09월 26일 (증액분)

* 배당신고일자: 2025년 08월 07일 / 2025년 09월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정 및 주택임차권 등기 내역 확인됨. (제공된 정보 상 대항력은 없음으로 명시됨)

* 임차인: 서수경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 02일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리 하단의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다)

* 등기부채권 총액: 1,029,000,000원

4. 상권분석

* 주위 상업시설: 본건은 주거지역 내 위치하며, 소규모 근린생활시설이 일부 소재합니다. 따라서 상업적 용도의 투자보다는 주거용으로서의 가치가 높습니다.

* 주변 건물 용도: 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: '서울교육대학교'가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 지하철 3호선 남부터미널역 및 버스정류장을 이용할 수 있어 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 주거시설 시멘트블럭조 13.75㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있으므로, 관련 행정기관에 정확한 현황 및 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 임차인 권리 관계: 제공된 정보 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으나, 보증금 규모가 크고 관련 등기 내역이 있어 권리 분석 시 더욱 세밀한 검토가 필요합니다. (주: '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항이 있으나, 상세 현황에서는 대항력이 없는 것으로 기재됨)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 서초동에 위치한 2018년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 지하철 3호선 남부터미널역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. '서울교육대학교'가 인접해 있고 주거지역으로서 생활환경이 양호합니다. 하지만 건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 임차인 관련하여 추가적인 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축급 소형 주택: 2018년 준공된 건물로 관리 상태 양호가 기대되며, 남부터미널역을 이용할 수 있는 역세권 소형 주거 공간입니다.

* 서초구 중심부 입지: 서울 강남권의 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 624,600,000원

* 시세 분석:

* 본건의 건물 전용면적은 38.69㎡(약 11.70평)이며, 감정가는 평당 약 53,384,000원 수준입니다.

* 최근 인근 유사 건물 거래 사례를 살펴보면, 2018년식 다세대주택의 전용면적 기준 실거래가는 평당 약 46,430,000원 ~ 48,280,000원 수준으로 나타납니다. (예: 엘린하우스 29.19㎡, 410,000,000원 / 와이에이치빌리지 26.02㎡, 380,000,000원)

* 따라서 본 건의 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 건물 면적 38.69㎡에 평당 47,000,000원을 적용 시, 약 549,430,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 고려 사항:

* 위반건축물(13.75㎡)로 인한 부담 및 원상복구 비용, 이행강제금 부과 가능성 등을 감안해야 합니다.

* 임차인 관련 사항에 대한 추가적인 권리 분석 결과에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 고려할 때, 약 499,680,000원 ~ 562,140,000원 수준으로 예상됩니다.

* 최근 시세 및 위반건축물 부담을 고려하여, 보수적인 접근을 권장하며 530,000,000원 ~ 550,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.