나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11467 [1] 서울특별시 양천구 신월동 20-36 한솔주택 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신화중학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 주로
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선
화곡역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인 : 2010.08.19.)

외벽 : 비닐사이딩 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 5미터의 도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역
(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(2023년 7월 20일 접수, 임차보증금 금211,500,000원)
등재되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
-특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11467 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 20-36 한솔주택 제2층 제203호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

- 건물명: 한솔주택

- 사용승인일: 2010.08.19.

- 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제203호

- 면적:

- 토지면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

- 토지지분: 26.754㎡ (약 8.09평)

- 건물면적: 44.28㎡ (약 13.39평)

- 건물지분: 44.28㎡ (약 13.39평)

1.3. 감정가 및 평가요약

감정가: 226,000,000원

감정평가서 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 비닐사이딩 외벽 마감

- 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

- 설비 내역: 통상적인 위생, 급배수, 난방, 소화설비 구비

- 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중

- 인접 도로 상태: 남서측 노폭 약 10미터, 북측 노폭 약 5미터 도로와 접함

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각, 대금미납한 전매수인이 누수보수에 700만원 견적 제출

주의사항:

- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

- 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신화중학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 압류(세무2과-1 0105) (2022-07-15 접수)

권리분석 결과, 말소기준권리(압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(하지은)

* 보증금: 211,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-05-28

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(2023년 7월 20일 접수)가 있으나, 매각으로 소멸됩니다. (말소: 말소)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 지상권이 언급되었으나 세부 내용은 불명)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

신월동은 서울특별시 양천구에 위치하며, 목동 및 신정동과 인접해 있으나 상대적으로 개발이 더딘 편으로 평가됩니다. 대중교통 이용 시 지하철역이 없어 자가용 의존도가 높을 수 있습니다. 북부와 남부 생활권이 구분되며, 남부 지역은 목동/신정동 생활권을 공유하는 반면 북부 지역은 강서구/화곡동 생활권을 공유하는 특성이 있습니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

주위 환경은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 신월 4동과 7동은 골목형상점가로 지정되어 지역 상권 활성화를 도모하고 있습니다. 주민 편의 증진을 위해 다양한 서비스 제공 및 시설 현대화 사업이 추진되고 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, '신화중학교'가 인근에 소재하는 점을 감안할 때, 교육 환경 보호구역에 해당될 수 있습니다. (해당 구역에 대한 정확한 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

'신화중학교'가 인근에 소재합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주위가 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

HUG 인수조건 변경 및 재매각 사유가 발생했으며, 이전 대금미납자가 누수 보수 견적(700만원)을 제출한 이력이 있습니다. 이는 물건 하자로 인한 문제 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 임차인 관련

주택임차권 등기가 존재하나, 말소 대상이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금이 2억 1,150만원에 달하므로, HUG 인수조건 변경 및 포기조건으로 매각되는 내용을 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 상태

이전 낙찰자가 누수 보수 견적(700만원)을 제출한 점으로 보아, 건물 자체의 유지보수 또는 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

6.4. 특별매각조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높으므로, 입찰 준비 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 226,000,000원입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 신화중학교 인근에 자리하고 있습니다. 권리 관계상 임차인의 대항력이 없고 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력, 그리고 이전 낙찰자가 누수 보수 비용 견적을 제출한 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있어 자금 운용에 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물 (2010년 사용승인) 대비 합리적인 감정가: 주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세 대비 감정가가 낮게 책정될 가능성이 있습니다. (인근 최근 매매가 분석 참조)

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 소멸되고 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 신월동 일대의 도시계획 변경 및 개발 논의가 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 전용면적(44.28㎡)과 유사한 조건의 다세대주택이 2026년 5월 기준 302,000,000원 ~ 329,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가 226,000,000원은 시장 시세보다 낮게 형성되어 있습니다.

그러나 이전 낙찰자의 대금 미납 사유(누수 보수 700만원 추정)와 HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력을 고려할 때, 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고 잠재적 리스크를 반영하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 240,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 6.19% 높고, 최근 매매가 기준으로는 약 8%~12% 낮게 책정된 수준입니다.

정확한 수리는 전문가와 함께 현장 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.