나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103587 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-191 한성파크빌리지 105동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡고등학교"" 남동측 인근에 위치하는 ""한성파크빌
리지"" 제105동 제2층 제201호로서, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재
하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""지하철 신림선 당곡
역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제201호로서,
외 벽 : 조적조 치장벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 다소 완경사인 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남동측 인근에 위치한 "한성파크빌리지" 105동 2층 201호입니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 신림선 "당곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 갑구 5번 압류 (경기광주세무서장, 2023년 2월 1일)

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 이용환 외 22명

* 소유권 이전: 이소영

* 주택임차권: 진주연 (보증금 318,000,000원) - 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다. (물건명세서 상 특이사항 참조)

* 압류: 경기광주세무서장 (말소)

* 압류: 관악구 (말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소)

권리 분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 등기부상 을구 3번 주택임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

* 따라서 본 경매로 인해 매수인에게 인수되는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 신청 채권액은 318,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 진주연

* 보증금: 총 318,000,000원 (최초 290,000,000원 + 1차 증액 13,000,000원 + 2차 증액 15,000,000원)

* 전입일자(사업일자): 2018년 6월 21일

* 확정일자: 2018년 6월 26일 (최초) / 2020년 6월 22일 (1차 증액) / 2022년 7월 26일 (2차 증액)

* 배당신고일자: 2024년 8월 26일

* 대항력: 없음. (이 임차인은 대항력이 없으며, 매수인에게 보증금 반환 의무가 인수되지 않습니다. 또한, 임차인은 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 봉천동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근에 당곡역(신림선)이 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

주변 상권은 주택가와 상업시설이 조화롭게 발달되어 있으며, 유동인구가 꾸준히 있어 임대 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 당곡초등학교, 당곡중학교, 당곡고등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 각종 상점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하며, 신림선 당곡역을 통한 대중교통 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 최초 제공 정보에 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 임차인 진주연의 권리가 매수인에게 인수되지 않고 말소되는 것으로 확인되어, 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 경매 진행 과정이나 HUG와의 계약 관계에서 발생할 수 있는 미미한 절차적 이슈는 있을 수 있으므로, 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보: "공동담보" 특이사항이 기재되어 있으나, 본 경매 사건의 채권자는 주택도시보증공사이며, 등기부상 본 물건에 대한 권리 관계는 명확하게 정리되어 있어, 이로 인한 매수인에게 추가적인 인수 부담은 없어 보입니다.

* 주변 시세와의 괴리: 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 가격 전략에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 신림선 당곡역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 입지를 자랑합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 관계에 대한 부담이 적은 안전한 물건입니다.

주택임차권이 존재하나 대항력이 없고 권리 포기 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되지 않는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 시세 대비 높게 평가된 점을 고려하여, 입찰 시 합리적인 가격 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신림선 당곡역 도보 이용 가능 거리로, 탁월한 교통 접근성을 확보하고 있습니다.

* 권리상 안전: 인수되는 권리가 없어 경매 절차 후 명도 부담이 매우 적습니다.

* 생활 편의성: 주거 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주택으로 투자 및 실거주 수요가 꾸준히 존재합니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2026년 5월 거래된 유사 면적 물건들의 시세는 약 2억 8천 5백만원에서 3억 1천만원 범위로 파악됩니다.

본 건의 면적은 55.14㎡ (약 16.68평)이며, 이를 평당 1,500만원 ~ 1,700만원으로 환산 시, 시세는 대략 2억 5천만원 ~ 2억 8천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 422,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 본 물건은 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 유찰 가격을 활용하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

* 1회 유찰 시 최저 입찰가 (감정가의 80%): 337,600,000원

* 2회 유찰 시 최저 입찰가 (감정가의 70%): 295,400,000원

현재 시세 범위를 고려할 때, 2회 유찰 후 진행되는 가격대에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 제안 예상 입찰가 (1회 유찰 후): 3억 3천만원 ~ 3억 5천만원 (감정가의 80% 수준에서 시작하여 경쟁력 확보)

* 제안 예상 입찰가 (2회 유찰 후): 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 (현재 시세 범위 내에서 공격적인 입찰)

주변 지역에서 특별한 혐오시설은 현재까지 검색되지 않았으며, 주거 지역으로 양호한 환경을 유지하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.