나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11471 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 '영신초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제604호로서,
(사용승인일 : 2018-08-29)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외, 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 140,000,000원)

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11471 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제6층 제604호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 8.85㎡ (약 2.67평)

* 토지지분: 8.85㎡ (약 2.67평)

* 건물면적: 14.36㎡ (약 4.34평)

* 건물지분: 14.36㎡ (약 4.34평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축년도: 2018년 8월 29일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제604호

1.2. 부동산 정보 상세

* 건물명: 신길 바른리움 104동

* 주용도: 공동주택 (제2종 근린생활시설 및 다세대주택)

* 총 층수: 6층

* 전유부분 면적: 14.36㎡ (약 4.34평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 '영신초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북동측으로 약 15m, 남서측으로 약 4m, 남동측으로 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 영등포구(서울특별시)의 압류입니다.

3.2. 등기부 현황

* 본건 등기부에는 소유권 보존 등기(김정현), 주택임차권 등기(나진규, 140,000,000원), 여러 건의 압류 및 가압류, 그리고 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다.

* 모든 압류, 가압류, 임차권 등기, 강제경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 주택임차권 등기: 주택도시보증공사(나진규)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 20일

* 확정일자: 2021년 12월 10일

* 배당신고일자: 2024년 1월 8일

* 대항력: 없음. 본 임차인은 매수인에 대한 대항력이 없습니다.

3.4. 특별매각조건

* 본 건은 특별매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 권리 인수 부담이 없음을 의미합니다.

3.5. 인수되는 권리

* 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.6. 총 채권액

* 등기부상 채권 총액은 560,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (참고용)

* 제공된 JSON 데이터는 본건 건물과 동일한 단지 또는 건물이 아닌, 신길동 내 다른 다세대주택들의 최근 매매 정보를 포함하고 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 매매 사례(2026년 3월-7월)를 보면, 면적 35.31㎡~71.92㎡ 범위의 다세대주택이 34,000,000원에서 59,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이 가격대는 주로 준공연도가 오래된 건물(1986년~2002년)의 거래 사례로 보입니다.

* 본건 '신길바른리움'은 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 감정가가 175,000,000원으로 책정된 점을 고려할 때, 동일 면적이라도 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. JSON 데이터의 가격대는 참고용으로만 활용해야 합니다.

4.2. 건축물 정보

* '신길바른리움 104동'은 2018년 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 본건은 6층 건물 중 604호로, 전용면적 14.36㎡(약 4.34평)의 소형 유닛입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 교육 시설: '영신초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 본건은 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (주변 지도 검색 결과, 마트, 병원, 식당 등 일반적인 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 교육환경보호구역에 해당합니다.)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 부담

* 임차인 및 기타 권리가 매각으로 모두 소멸되도록 조건이 명시되어 있으나, 실제 낙찰 후 권리 말소 절차를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 소형 면적

* 전용면적 14.36㎡(약 4.34평)의 소형 유닛으로, 활용도 및 향후 환금성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하지만, 관련 절차 및 서류 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년 준공된 신축급 다세대주택 내 소형 유닛입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적이라는 점을 감안할 때, 1인 가구 실거주 또는 소액 투자용으로 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 소형 유닛의 특성상 임대 수요나 환금성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

* 2018년 준공된 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리관계 명확성

* 특별매각조건으로 인해 인수되는 권리가 없어, 명확한 권리분석 후 입찰이 가능합니다.

8.3. 영등포구의 입지

* 서울시 영등포구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

* 감정가는 신축 건물의 가치와 영등포구의 입지를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 소형 면적(약 4.34평)임에도 불구하고 평당 감정가는 약 4,030만원으로 높게 책정되었습니다. 이는 최신 건축물 및 소형 유닛의 희소성을 반영한 것으로 보입니다.

* 제공된 주변 시세 정보는 준공 연도가 오래되고 면적이 큰 주택들로, 본건과의 직접적인 가격 비교가 어렵습니다.

* 본건은 HUG 관련 특별매각조건으로 인해 권리 인수 부담이 적고, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 금액으로 입찰하는 전략이 유효할 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.