나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11458 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일: 2021.07.19.)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장, 승강기설비, 화재경보기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11458 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-31 미소지움 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 포함)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

토지지분: 18.251㎡ (약 5.52평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사용승인일: 2021년 7월 19일

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호

건축물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물 마감: 외벽 외장석 붙임 마감 등, 창호 PVC 창호

토지 형상 및 이용 상태: 인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 부정형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.2. 토지이용계획

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

* 말소기준권리: 2022년 1월 24일자 서울특별시 압류 (등기부상 갑3)

* 권리분석 요약: 매각으로 인해 촉탁등기된 권리를 제외한 나머지 권리는 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 1일

* 확정일자: 2021년 9월 30일

* 배당신고일자: 2023년 11월 9일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

* 본 건은 임차인 이진혁(주택도시보증공사)이 거주 중이나 대항력이 없는 상태임.

* 매각 조건 상, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 함.

* 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 285,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 초등학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 지역임.

4.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물: 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층에 위치함.

* 설비: 난방, 위생, 급배수, 주차장, 승강기, 화재경보기 등 기본 생활 설비가 구비되어 있음.

5.2. 주변 편의 및 교육시설

* 교육시설: 화일초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 매각 절차 및 배당 결과에 따른 변동 가능성은 항상 존재하므로 최종 확인이 필요함.

6.2. 기타 법적 리스크

* 건축물대장상 용도 외 다른 용도로 이용되었거나 불법 건축물 등이 있는지에 대한 현장 확인이 필요할 수 있음. (현재 제공된 정보로는 특이사항 없음)

* 토지이용계획 상 공항 관련 구역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 2021년 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 서울 강서구 지역의 입지를 가지고 있음.

* 권리분석상 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 매우 적을 것으로 판단되는 점이 큰 장점임.

* 최근 건축된 건물임에도 불구하고 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어 투자 및 실거주 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고 내부 상태 양호할 것으로 기대됨.

* 서울시 강서구라는 입지적 장점을 가짐.

* 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 조건부 매각으로 인해 매수인의 명도 부담이 최소화됨.

* 부동산 강제경매로 채권 회수를 위한 절차가 진행되어 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 280,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 및 건물의 신축 연도(2021년), 면적, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됨.

* 다만, 경매는 경쟁에 의해 가격이 결정되므로 실제 입찰가는 달라질 수 있음.

* 보수적인 관점에서의 접근과 신축 건물임을 감안한 투자 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 전략적인 투자를 위한 희망 입찰가로 265,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.